Los pisos de tres y cuatro dormitorios se han puesto de moda en el sector inmobiliario, según Vía Célere. Ésta es la principal conclusión que se extrae de un estudio que la compañía inmobiliaria internacional -especializada en el desarrollo, inversión y gestión de activos inmobiliarios en las áreas de vivienda y oficinas- ha presentado en base a una encuesta realizada a 2.000 personas en la Comunidad de Madrid -han solicitado información de sus promociones en Santa Eugenia, Tres Cantos, Adelfas, Nebulosas y Fernández Shaw-.

En este sentido, la ubicación y el tipo de inmueble representan, hoy en día, las principales razones que condicionan definitivamente la adquisición de una tipología concreta. Dentro de las diferentes clases de viviendas, las más demandadas fueron las de tres y cuatro dormitorios, con un porcentaje del 52,26%. Parece que la crisis y el ajuste de los precios está repercutiendo, al alza, en la superficie de las viviendas.

La nueva oferta existente y la posibilidad de acceder actualmente a una casa mayor, en zonas con una tipología reducida, explicaría el incremento en la demanda de pisos de tres y cuatro dormitorios. En consecuencia, las viviendas de uno y dos tan sólo tuvieron una demanda del 36,67%.

La localización es otro de los factores fundamentales a tener en cuenta a la hora de tomar una decisión de compra, según la encuesta. Así pues, un 26,6% de los demandantes prefiere adquirir una vivienda en la misma zona de su actual residencia frente el 26,3% que optaría por cambiar de ubicación.

Asimismo, un 13,3% de los encuestados afirma que adquiriría un inmueble simplemente por mejorar en general. En cuanto al motivo de compra, según el estudio, el 45,6% de los encuestados confirma que la causa principal es la de reposición, frente al 15,3% que accedería a comprar su primera vivienda.

Por otro lado, la restricción al crédito continúa representando el mayor problema a la hora de acceder a la compra de la primera vivienda o a la reposición de la antigua. En este último caso, la situación, según ha palpado Vía Célere, se viene agravando por el aumento de los plazos para venderse en un mercado muy selectivo en compras.

Según Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la inmobiliaria responsable del estudio, "seguimos en un mercado muy selectivo, pero determinadas zonas comienzan a moverse hacia un perfil de vivienda más amplio aprovechando unos precios ajustados y una oferta bastante reducida".
http://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/13/suvivienda/1302686967.html

• No basta con la autorización previa y genérica contenida en los estatutos
• 'Ninguna disposición puede ir en contra de la Ley de Propiedad Horizontal'

El Tribunal Supremo (TS) ha establecido en una sentencia que para hacer obras en elementos comunes de un edificio es necesario el consentimiento unánime de todos los vecinos. Este órgano judicial indica, en el mismo sentido, que no basta con la autorización previa y genérica contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios para llevar a cabo esta serie de actuaciones.

Así lo indica la Sala de lo Civil del TS en una resolución en la queconfirma una sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria que condenó a dos vecinos y a una sociedad a reponer a su estado original la escalera de unas viviendas de Santander.


Un Juzgado estimó en parte la demanda de dos comunidades de propietarios contra varios vecinos que habían realizado una serie de obras en elementos comunes. Posteriormente, la Audiencia Provincial mantuvo la condena referida a la obligación de los demandados de proceder al cierre del hueco abierto en el descansillo comunitario para la colocación de una puerta que sin autorización de la comunidad de propietarios habían abierto en el descansillo de la planta sexta de un edificio.

Ahora el Supremo confirma este criterio en una sentencia, de la que ha sido ponente el presidente de la Sala de lo Civil, Juan Antonio Xiol, que concluye que la decisión, tanto en primera instancia como en apelación, "resulta plenamente conforme con la jurisprudencia" de la Sala.

Según esta jurisprudencia, "la exigencia de unanimidad para la realización de obras en elementos comunes es indisponible, al derivar de una norma de derecho imperativo, con la consecuencia de que la autorización estatutaria para hacer dicha obra resulta inútil, dado que ninguna disposición estatutaria puede ir en contra de las normas imperativas que rigen en materia de propiedad horizontal".

La resolución también señala que las sentencias citadas en el recurso desestimado por el Supremo no se refieren a la misma situación que ha sido juzgada en este pleito.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/04/suvivienda/1301919304.html

Las comunidades de vecinos que estén pensando en realizar reformas en sus edificios están de enhorabuena. Según cálculos realizados por Afinco, empresa especializada en Administración de Fincas, un 75% de las obras de mejora que acometen en los inmuebles pueden financiarse parcialmente a través de subvenciones de la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid.

Afinco recalda que "las obras de mantenimiento, remodelación y mejora necesarias a realizar en fincas vecinales, a menudo, implican una gran inversión". Un desembolso económico que, según esta compañía, en muchas ocasiones obliga a las comunidades de propietarios a aplazar las reformas por falta de presupuesto.

Para evitar estos retrasos, Afinco ha elaborado una guía de las ayudas públicas de la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento destinadas a las comunidades de vecinos:

Ayudas económicas Plan Regional Rehabilita 2009-2012
1. Ayudas para mejoras necesarias de los edificios:

- Embellecimiento exterior de los edificios: subvención del 25% de la inversión con un máximo de 6.000 euros por vivienda o local.

- Mejoras de la seguridad, accesibilidad y salubridad de los edificios: subvención de un 25% de la inversión con un máximo de 9.000 euros por vivienda o local.

- Mejoras de la eficiencia energética de los edificios que suponga, al menos, una disminución del 15% de las emisiones de CO2: subvención de un 25% de la inversión, con un máximo de 12.000 euros por vivienda o local.

- Rehabilitación de edificios con tipología especial (por ejemplo, una corrala) con antigüedad de más de 50 años: subvención del 25% de la inversión, con un máximo de 10.000 euros por vivienda.

2. Ayudas para la mejora de la accesibilidad del edificio

- Mejora de la accesibilidad para el acceso y comunicación del edificio (excluyendo la instalación de ascensores): subvención del 70% de la inversión con un máximo de 10.000 euros por edificio.

- Instalación de ascensores: subvención del 70% de la inversión con un límite de 50.000 euros por ascensor.

Ayudas económicas para la rehabilitación de edificios
- Obras para mejorar la estanqueidad, el aislamiento térmico, las redes de agua, gas, electricidad, telefonía y saneamiento de los edificios.

- Obras para garantizar la seguridad de los edificios.

- Obras para mejorar la accesibilidad al edificio y/o a sus viviendas.

- Obras para adaptar las instalaciones a la normativa técnica aplicable.

- Obras para mejorar la eficiencia energética, higiene, salud y protección del medioambiente (por ejemplo, la instalación de paneles solares).

En estos casos, la comunidad de propietarios podrá obtener subvenciones en forma de: 1. Subvenciones: ayudas entre el 10% y el 25% del presupuesto, en función de los ingresos familiares de los titulares de la vivienda. 2. Préstamos convenidos: préstamos en condiciones ventajosas para financiar hasta el 100% del presupuesto, a pagar en 15 años y con un periodo de carencia de 3 años.

Ayudas del Ayuntamiento de Madrid
1. Ayudas para obras de conservación derivadas de la Inspección Técnica de Edificios (ITE)

- Conservación de edificios que hayan obtenido un acta desfavorable en la ITE (obras de estructura y cimentación, fachadas interiores, exteriores y medianeras, cubiertas y azoteas, y redes generales de fontanería y saneamiento). Se ofrecen subvenciones máximas de 7.212,14 euros por vivienda o local.

Además, para más información, Afinco aconseja también consultar el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, regulado por el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre; el Plan de Rehabilitación 2009-2012 de la Comunidad de Madrid, regulado por el Decreto 88/2009, de 15 de octubre; y el Decreto de la Concejala del Área de Gobierno de Urbanismo, Vivienda e Infraestructuras de 3 mayo 2007, modificado por decreto de la Delegada del Área de Gobierno de Urbanismo y vivienda de 21 diciembre 2007.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/13/suvivienda/1302696853.html

“Regeneración urbana integral, revitalización de barrios y rehabilitación energética de edificios existentes", jornadas organizadas por el Foro para la Edificación Sostenible de la C. Valenciana.CASADOMO.com - 08/04/2011Los próximos días 12 y 13 de abril de 2011, en el Centro Cultural Bancaja de Valencia, tendrán lugar estas jornadas sobre “Regeneración urbana integral, revitalización de barrios y rehabilitación energética de edificios existentes. Nuevas estrategias y modelos de gestión inteligentes”, organizadas por la Consejería de Medio Ambiente de la Generalitat Valenciana, el Foro para la Edificación Sostenible y el Instituto Valenciano de la Edificación.


El objetivo de las mismas es centrar la atención sobre los procesos de regeneración urbana que deben experimentar nuestras ciudades, los cuales además de la mejora del estado de conservación del parque residencial construido y su adecuada rehabilitación energética, deben contemplar también la regeneración social, económica y cultural. Las jornadas se organizan en cuatro bloques:

• Bloque 1: Regeneración urbana integral de barrios vulnerables: los polígonos residenciales de los años 60-70. Se expondrán casos de éxito, prestando especial atención al amplio parque residencial construido durante los años 60-70, ubicados en las áreas periféricas de nuestras ciudades
• Bloque 2: Sistema integral de procedimientos para la rehabilitación energética de edificios existentes: técnicas de inspección, evaluación e intervención. Se presentarán diversas aplicaciones en materia de rehabilitación energética, promovidas por la Dirección General de Vivienda y Proyectos Urbanos y desarrolladas desde el Instituto Valenciano de la Edificación: instrumentos previos de inspección sobre el estado de conservación, herramientas de evaluación energética y propuesta de posibles soluciones para mejorar térmicamente la envolvente de los edificios.
• Bloque 3: El impulso de la rehabilitación desde la gestión y promoción pública. Se presentarán diversos casos sobre gestión y promoción de la regeneración urbana, con las que se pretende generar un debate donde intercambiar experiencias en, que puedan ayudar a establecer modelos de referencia extrapolables a otras áreas reconocidas como similares.
• Bloque 4: Intervención en cascos históricos y asentamientos turísticos. Se presentarán diversos trabajos sobre revitalización de cascos históricos y de asentamientos turísticos de la costa mediterránea.

El horario será de 9:00 a 14:00 y de 16:00 a 20:00. El precio para el público general: 100 €.
http://www.construible.es/noticiasDetalle.aspx?id=7191&c=1&idm=5&pat=5

VALENCIA. "La salida de la crisis pasa necesariamente por la bajada de precio de los inmuebles, algo que en realidad no está ocurriendo". Esta afirmación es de Fernando Presencia, el juez titular del juzgado de mercantil número dos de Valencia, curtido en decenas de concursos de acreedores y firme defensor de la dación en pago como fórmula para cancelar las deudas bancarias de empresas y personas físicas vinculadas a una hipoteca.

Presencia, en declaraciones a Valenciaplaza.com, insistió en la necesidad de que las entidades financieras entren en la dinámica que él ha venido aplicando en las suspensiones de pago que han pasado por su juzgado. La entrega de los bienes hipotecados para cancelar la deuda es una posibilidad que permite la legislación actual y que en la reforma parcial de la Ley Concursal se introduce como opción tanto para el caso de empresas como de particulares que se declaren en concurso.

"Ahora bien, es necesario ampliar esta posibilidad también a los casos en los que no hay amparo judicial en la insolvencia", reclama el magistrado. Esta opción, que ahora no se ejecuta más que en raras excepciones y con la reticencia de las entidades financieras debería generalizarse, según Presencia, ya que podría generar un círculo virtuoso que sirviera para reactivar la economía española. "El objetivo es que los bancos, una vez asuman la propiedad de los bienes hipotecados aceptando la dación en pago de la deuda los devuelvan al mercado a un precio menor", explica el magistrado.

El problema es que bancos y cajas se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que se hipotecó por el efecto que esa depreciación en sus balances. "Eso es un contrasentido, ya que la deseada revitalización sólo será posible si eso ocurre, mediante una deflación controlada del precio", explica. El objetivo es que al menos un porcentaje considerable de esas viviendas que se vendieron a precio de burbuja inmobiliaria salgan al mercado más baratas, atraigan a compradores y reactive el mercado, "algo que no ocurrirá si no se toman estas decisiones".

Presencia, que prepara para el primer fin de semana de mayo el encuentro de los magistrados mercantiles españoles en el Congreso de Derecho Concursal, asegura que tanto las administraciones públicas, como los organismo de supervisión bancaria y los juzgados tienen que implicarse para contribuir a este desenlace, "una salida de la crisis que pasa necesariamente por periodificar las pérdidas de las entidades financieras".



http://www.valenciaplaza.com/ver/23398

Economía lanza un nuevo servicio en Internet para descargar información de 75 millones de inmuebles

El Ministerio de Economía y Hacienda ha presentado el nuevo servicio de descarga masiva de información catastral que permitirá a empresas y particulares reutilizar información detallada sobre 75 millones de inmuebles a través de Internet y de forma gratuita.

En un comunicado, el Ministerio encabezado por Elena Salgado concretó que facilitará toda la formación que gestiona la Dirección General del Catastro, con la excepción de aquellos datos protegidos. Además, precisó que las empresas podrán reutilizar esta información con finalidad comercial.

La puesta en marcha de este servicio se deriva de la Ley de Economía Sostenible, que incorporó la reforma de la Ley del Catastro y permitía que la cartografía digital y la información descriptiva de los inmuebles sea accesible de forma telemática y gratuita a través de la Sede Electrónica del Catastro. La descarga de la información catastral se realizará de forma completa a través de Internet, para la cual, el solicitante deberá acreditar electrónicamente su personalidad, mediante el DNI electrónico u otra firma digital reconocida, y aceptar expresamente las condiciones de la licencia 'online' establecidas para acceder al servicio.

http://www.catastro.meh.es/
http://segovialdia.es/not/18452/la_informacion_del_catastro_ahora_en_internet_y_gratis/

• Ármese de tiempo, vaya a la hora adecuada y examínela también por fuera
• Haga una lista de preguntas, desde por qué se vende hasta si está encantada

Eduardo, un avezado buscador de pisos, no olvida coger su metro cuando sale a ver un piso. "Muchas veces me encuentro que la casa mide mucho menos de lo que dicen los anuncios", explica. 'Ver un piso', una expresión un poco imprecisa para la excursión que puede determinar la relación humano-objeto más duradera de una vida: la hipoteca. Dado que en España más del 85% de los hogares son propiedad de su habitante, "no estaría de más que en el colegio o en algún sitio te enseñaran a afrontar este momento", apunta medio en broma.

'No estaría de más que en el colegio o en algún sitio te enseñaran a afrontar este momento', dice Eduardo, que busca piso¿Cómo afrontar correctamente la visita a una casa? Los tiempos han cambiado y los pisos se venden en ferias, agencias inmobiliarias yoficinas de banco procedentes de embargos, daciones en pago o promociones nuevas y terminadas pero deterioradas al no haber sido ocupadas. Tanto para comprar como para alquilar, las visitas a las "candidatas a futuro hogar" son decisivas.

El fin es evitar posteriores sorpresas como la de Jaime de las Heras, quien vio que el piso -de 84 m² y en Alcalá de Henares- que él y su pareja habían comprado al banco tenía goteras. "Cuando fui a verlo no me di cuenta, pero el banco nos daba en la hipoteca el 100% del valor de la vivienda y aceptamos", asegura. "Sin embargo, a mí me vendieron la casa con una serie de cláusulas que dan a entender que si tiene algún desperfecto el gasto corría a mi cuenta", añade.

# 1. Tiempo, tiempo y tiempoEs un error común planificar muchas visitas en un solo día -fin de semana, normalmente-. Pero "lo último que hay que tener es prisa", explica Belén Grimau, responsable de Propiedades Singulares de Richard Ellis. Lo último que tiene que influir en una decisión es la prisa por irse a otro lugar.

Al menos son necesarios entre 20 y 30 minutos por cara y otros 20 minutos para examinar el exterior, en el caso de que se trate de un unifamiliar y el edificio en cuestión.

# 2. Mejor en compañía. Muchas viviendas se enseñan a primera hora de la tarde, en fin de semana o en verano, de forma que es imposible valorar aspectos como el tráfico, el ruido de ambienteLocalizado el hogar a visitar y asignada la cita, cabe preguntarse si ir solo o acompañado a la misma. Según indica Belén Grimau, responsable de Propiedades Singulares de Richard Ellis, "depende de quién vaya a adquirir el inmueble:si es pareja es mejor que vayan dos, pero si es una sola persona es preferible que acuda quien la vaya a adquirir".

Sin embargo, es aconsejable que "en una segunda visita uno vaya acompañado de alguien de confianza, ya sea un familiar o un amigo, para que refuerce la decisión de compra correcta", señala Dolores Peralta, agente de Alfa Inmobiliaria Canillejas (Madrid).

3. La casa, por dentro y por fuera. No sólo compramos el interior, también el envoltorio. En el caso de un unifamiliar es obvio que el examen de una vivienda debe abarcar su perímetro exterior, los límites de la propiedad, el tejado, el patio... En el caso de una vivienda colectiva, la operación debe incluir desde la fachada del edificio, el ascensor, los rellanos y todo aquello que pueda permitir intuir futuras derramas... y rebajas en el precio.

# 4. El vecino vendió por... Para valorar si el precio de oferta del vendedor se asocia al valor 'de mercado' del inmueble es recomendable en la medida de lo posible "investigar las posibles rebajas en el precio de los inmuebles en oferta del entorno próximo", afirman en Tinsa, teniendo en cuenta que "generalmente hay más capacidad de negociación en la segunda mano que en vivienda nueva, donde es posible obtener ventajas pero en especie: el amueblamiento de la cocina, el regalo de la plaza de garaje, etc."

# 5. De día y en la hora adecuada. En función de si la vivienda a examen se encuentra en una zona comercial, residencial o de ocio conviene visitarla en el momento del día con más 'ambiente' para evaluar su influencia en el valor de la casa. Muchas viviendas se suelen enseñar a primera hora de la tarde, en fin de semana o en verano de forma que es imposible valorar aspectos como el tráfico, el ruido de ambiente, o la actividad comercial de la zona.

# 6. Todo en perfecto estado. Asimismo, hay que fijarse "en que todo se encuentra en perfecto estado: sin defectos de acabado suelo, puertas, persianas, cercos, techos...-, sin humedades ni goteras y que cuenta con el suministro de luz y agua correspondiente", indica Isabel Moya, del gabinete jurídico de Consumidores en Acción (FACUA).

# 7. La documentación. Expertos de la tasadora Tinsa consideran oportuno interrogar al vendedor con aspectos como el título de ocupación en el caso de que el propietario y el ocupante no coincidan, la fecha de la última reforma, las cargas económicas pendientes -como derramas pendientes de pago o si está realizada la Inspección Técnica de Edificios-, los gastos mensuales de comunidad y las reformas pactadas con la comunidad de propietarios así como la aportación de los estatutos de la comunidad y la aportación de fotocopia del último recibo pagado del IBI.

# 8. Esas preguntas incómodas. Tanto si la visita se realiza en compañía del propietario como del agente inmobiliario no hay que dejar de preguntar -sin ambages- lo siguiente: ¿por qué se vende la casa? ¿cuánto tiempo lleva a la venta? ¿cuántas veces ha sido visitada? ¿cuántas personas vivían aquí antes? ¿cuántos vecinos tiene el edificio (o la urbanización)? ¿cómo es el tráfico en la zona? ¿cuál es el momento más ruidoso del día? ¿Alguna vez han robado en el edificio? ¿cuál fue la última derrama? ¿cuándo fue reformada? ¿la casa tiene alguna carga? Algunos expertos recomiendan preguntar si la viviendaestá encantada, pues cualquier ruido desconocido que aprecie el anterior propietario puede provenir de un fallo de construcción o una avería.

# 9. De cara a la negociación... Aunque el proceso de la negociación no es objeto de este reportaje, la primera visita sí genera información relevante, y no sólo por la información del inmueble recogida, las apreciaciones realizadas y los comentarios... todo influye. "Demuestre que está poco interesado y no tenga prisas. Dígale al vendedor que está dudando entre tres viviendas", aconseja Gonzalo Bernardos, vicerrector de la Universidad de Barcelona y analista inmobiliario.

"Si la localización de la vivienda es 'normal', debe ponerse como objetivo obtener un descuento del 10% si el vendedor es una promotora y de un 15% - 20% si es un particular", añade, ya que la mayoría de las viviendas usadas están muy sobrevaloradas, algunos de sus propietarios piensan "que el tiempo no ha pasado y continuamos viviendo en 2006".
http://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/05/suvivienda/1301994812.html

Ken Alder, en su libro “La medida de todas las cosas” (Taurus, 2002), describe, en un entretenido formato de novela científica que transcurre a finales del siglo XVIII, las peripecias por las que atraviesan dos astrónomos franceses, Delambre y Méchain; éstos, durante siete años, efectuaron medidas geodésicas para tratar de  determinar la medida del meridiano de París, clave para definir el metro como unidad de medida internacional. Unos errores de cálculo de Méchain, originados por problemas de duplicidad de determinados datos de latitud en Montjuic, que inicialmente oculta, hacen que este ingeniero sufra una profunda depresión...Todo por un error de dos décimas de milímetro...

Doscientos años después, el pobre Méchain debe estar retorciéndose en su tumba... Hoy, a finales del 2010, una de las principales inquietudes que tienen los portales inmobiliarios es si sus usuarios están comunicando adecuadamente los metros cuadrados de las viviendas que ofertan. La superficie es, de lejos, el dato que más errores incorpora, mucho más que el precio de oferta o las propias características de la vivienda. Forma parte del conocimiento popular que un valor de oferta incorpora un margen de negociación. Pero lo que no es tan fácil de comprobar es que la superficie que nos dicen que tiene la casa, se corresponda o no con la realidad.  Aquí van algunas definiciones sencillas que ayudan a no mezclar conceptos.

Superficie Útil

Es la extensión de suelo real que no está ocupada por los elementos estructurales, paredes, o instalaciones. En general se asimila a la superficie que se puede pisar o que está ocupada por mobiliario, incluidos los muebles empotrados de cocinas, armarios empotrados y aparatos sanitarios.

Superficie Construida

Corresponde a la superficie útil incrementada con la superficie ocupada por los de elementos estructurales, paredes, o instalaciones interiores. Se añade también la superficie ocupada por las fachadas exteriores, contabilizada al 100% y la de los muros de cerramientos o medianeros compartidos con otras viviendas del mismo edificio contabilizada al 50%.

Superficie Construida con parte proporcional de elementos comunes o Superficie Hipotecaria

Corresponde a la superficie construida incrementada con una parte de la superficie de los elementos comunes del edificio al que pertenece la vivienda, tales como el vestíbulo, la escalera, los cuartos de contadores, etc... Es la que se contabiliza a efectos de determinar el Valor de Tasación que sirve de garantía al préstamo hipotecario concedido sobre la vivienda.

Superficie Registral

Es la que se indica en la documentación registral de la vivienda -escritura de propiedad, certificación registral, etc...- y que sirve como acreditación de la propiedad del bien frente a intereses de terceras personas. La vivienda como todo inmueble tiene un valor patrimonial y como tal se ha de poder proteger y garantizar frente a intereses de terceras personas. Esta garantía nos la otorga la descripción registral, superficie, lindes y tipo de propiedad de la vivienda que figura en el Registro de la Propiedad.

Superficie Catastral

Es la que consta en la ficha catastral de la vivienda reseñada en el Catastro. Tiene por finalidad identificar la vivienda, establecer su extensión y su valor a efectos fiscales. Una de sus utilidades más conocidas es la de establecer el Impuesto de Bienes Inmuebles...

Como corolario, una de las formas más sencillas de despistar a un comprador es “liarle” con la superficie que se le vende. En estos momentos, cuanto más claro hablemos, mejor. Ante la duda, pida que un profesional le prepare un croquis certificado, para que como vendedor pueda garantizar los metros cuadrados que oferta. Es una forma de diferenciarse... Como compradores hacemos “ITV” de automóviles y motocicletas, pero de la casa, que es la inversión más importante de nuestra vida, nos lo "tragamos" casi todo... Sin exagerar, no es necesario llegar al nivel de precisión de nuestros queridos astrónomos franceses, pero de ahí a no saber cuánto mide un metro cuadrado, va un trecho...

Juan Fernández-Aceytuno

El Ministerio de Fomento, Secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas(www.mviv.es) ha sido hasta el año 2008 la única fuente de estadísticas oficiales. Este organismo público contempla como muestra estadística todas las viviendas valoradas (tasadas) en el trimestre de referencia por las empresas de valoración que forman parte de ATASA, esto es 41 entidades asociadas de las 55 registradas en el Banco de España, de acuerdo con la Orden Ministerial ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles. Esta norma, entre otros aspectos, obliga a la visita de un experto al inmueble, a una medición independiente de lo que figure en el Registro, y a una obtención de un valor de mercado que refleje las condiciones actuales del inmueble y entorno próximo. Es importante recordar que valor (de tasación) y precio, son distinta cosa: en efecto, en periodos como en el que nos encontramos, donde algunas empresas, entidades financieras, promotores o particulares venden precipitadamente determinados activos con una bajada significativa del precio, este hecho no implica que ese precio sea el valor de tasación. Podría llamarse precio de transacción, valor en venta inmediata o valor de liquidación, pero no tasación según expresa la norma. Una parte relevante de las interrogantes de por qué la estadística oficial no recoge estos descuentos se explican seguramente por esta razón.

El indicador del Ministerio de Fomento / Secretaría de Estado de la Vivienda incluye tanto vivienda libre como protegida, tanto nueva como de segunda mano, excluye viviendas en fase de construcción, las no aptas para su uso como vivienda residencial, y aquellas valoradas por una cantidad superior a €1.050.000. La salida de este modelo proporciona por tanto valores medios heterogéneos desde los cuales se calcula su tendencia de variación.

Dentro de esta misma categoría, podríamos incorporar el indicador elaborado por TINSA, que publica desde junio de 2008 una estadística de precios con una muestra de inmuebles tasados por esta empresa, circunscrita a las valoraciones que realizan en el periodo correspondiente, publicadas con periodicidad mensual. Son, al igual que Fomento, por tanto, tasaciones, no precios de mercado.  La diferencia sustancial con el método aplicado por el Ministerio de la Vivienda estriba en la utilización de cinco grandes zonas que vertebran el mercado inmobiliario residencial, no circunscritas por tanto a las delimitaciones político-administrativas.  

Yogi Berra decía aquello de que "se puede observar muchísimo sólo con mirar".... Y en crisis (ya sean depresiones, como ésta, o tiempos de euforia, como los años 2000-2006) pocos son los que observan la realidad con cierta objetividad. Las empresas que proporcionamos estadísticas de forma recurrente tenemos cierta responsabilidad en esto, por cuanto normalmente acotamos las diferencias de valores de la vivienda en España en términos nominales, y casi siempre expresadas en variaciones mensuales, o como mucho anuales. Ambas esconden parte de la realidad, pero ocupan la mayoría de los titulares, contribuyendo a generar una percepción de que la vivienda no ha bajado lo suficiente.

Ya he explicado en este blog el concepto de "trampa estadística", por lo que no reiteraré la importancia de leer las notas metodológicas de los informes que sobre vivienda se publican en España. A modo de ejemplo, el índice de vivienda nueva de ST-Sociedad de Tasación -que no refleja valor tasado, como tienden a creer algunos por el nombre de nuestra empresa, sino que es un estudio que desde hace 25 años observa los precios de la vivienda nueva que sale al mercado- refleja de media en España una caída desde máximos del 21% en términos reales(es decir, teniendo en cuenta la inflación), o en Madrid de un 24%, también como promedio, por lo que habrá zonas en las que haya bajado más. Esto significa que en términos reales medios, ya estamos en valores observados equivalentes a los del año 2003.

No son por tanto los porcentajes de variaciones nominales los mejores indicadores a seguir. Son los valores reales -en euros actualizados por la inflación- los que nos deberían servir para comparar dos escenarios tan diferentes, siempre que lo que queramos sea entender cómo percibe estos indicadores la demanda potencial.
http://www.expansion.com/blogs/aceytuno/2011/03/06/cuanto-ha-bajado-la-vivienda.html