La concesión de licencias urbanísticas fue uno de los temas que mayor polémica generaron durante los años de la burbuja inmobiliaria. Pasada la tormenta y de nuevo en la senda de la recuperación del sector de la vivienda, las licencias se configuran como uno de los aspectos que a día de hoy más consultas generan entre los expertos en urbanismo. Tal acumulación de interrogantes es consecuencia del desconocimiento existente entre los interesados en realizar obras o actividades, pero también de la cantidad de matices que envuelven este término. Un concepto, varias funciones
Las licencias urbanísticas están reguladas por la Ley de las Bases de Régimen Local y se distinguen por ser “autorizaciones municipales con las que se pueden realizar determinadas obras, usos o actividades” según cuál sea el proyecto de solicitud de dicha licencia urbanística. En este sentido, desde el centro de Asesoramiento Técnico del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid aseguran que la finalidad de las licencias urbanísticas “es muy variable” ya que sus funciones van desde “parcelar un terreno o realizar una obra” hasta “cambiar un uso o implantar una actividad económica”. Tipología diversa Las licencias urbanísticas comprenden una tipología diversa. En este sentido, matizan desde Iniciativas Locales, los usuarios deben conocer que existen licencias de parcelación, de obras ordinarias de urbanización, de obras de edificación, de instalación de actividades, de primera ocupación y de funcionamiento. Cada una de estas solicitudes, agregan, “deberá ir acompañada del correspondiente proyecto técnico”, ya que su objetivo es comprobar “que la actividad de los administrados se adecua a la normativa urbanística”. Obligatoriedad y límites Los casos en que se requiere licencia urbanística son innumerables. Sin embargo, desde COAM aseguran que, con carácter general, esta autorización administrativa ha de acompañar a “todos los actos de uso del suelo, construcción y edificación para la implantación y desarrollo de actividades”. Sin embargo, quedan fuera de esta obligatoriedad “la sustitución de solados, alicatados, revestimientos, falsos techos y la readecuación de electricidad y fontanería” siempre y cuando el edificio en el que se realicen estas actividades “no tenga protección arquitectónica”. Responsabilidad de otorgamiento El otorgamiento de las licencias urbanísticas es una responsabilidad que recae, declaran desde Iniciativas Locales, en el alcalde del municipio en el que se ubica la actuación que contiene el proyecto urbanístico. Una decisión que el regidor municipal debe tomar, recalcan desde COAM, “tras la emisión de los informes técnico y jurídico de los servicios municipales” además de los “eventuales informes previos de aquellas otras administraciones públicas que fuesen preceptivos”. No obstante, además del ayuntamiento, “en algunas ciudades, como Madrid, hay empresas privadas con las que se puede tramitar la licencia”. Son las denominadas Empresas de Colaboración Urbanísticas (ECU) que gestionan licencias urbanísticas pertenecientes al ámbito de las actividades. Perfil del solicitante La petición de licencias corresponde a dos tipos de solicitantes. En esta línea, en el caso de “obras menores o actividades inocuas” cualquier ciudadano puede proceder a solicitar una licencia urbanística. Estos casos son conocidos como procedimientos de Declaración Responsable, Comunicación Previa o Acto Comunicado. Del mismo modo, este arquitecto asegura que “para las obras mayores o actividades calificadas” es necesario contar con un proyecto técnico firmado por un técnico competente, tal y como establece la normativa legal vigente en nuestro país. Objeto y fundamentos Para que la administración otorgue al solicitante la licencia urbanística que pide esta debe conllevar “el cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y municipal exigible en cada caso”. Al respecto, una vez obtenida, la concesión de la licencia urbanística da permiso al solicitante “a hacer exclusivamente aquello que se ha pedido”. “Las licencias se solicitan con una finalidad determinada, que normalmente se ha descrito mediante el documento técnico que acompaña la solicitud. El objeto permitido es el determinado en ella, nada más”, subrayan. Silencio administrativo Una de las dudas que más salpican a los interesados en obtener una licencia urbanística es la relativa a la figura del silencio administrativo. En este sentido, se ha de considerar silencio administrativo “positivo” cuando cumpliendo con toda la normativa y “transcurridos los plazos de la administración para tramitar una licencia, esta no ha respondido” entendiéndose así que la licencia ha sido concedida “por silencio administrativo”. Por el contrario, esta figura no se aplicará en los casos en los que la legislación básica estatal señale que se requiere el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Del mismo modo, el cómputo de dicho plazo máximo para resolver la licencia se podrá interrumpir una sola vez mediante requerimiento de subsanación de deficiencias o de mejora de la solicitud formulada. Vigencia, prórroga y transmisión Las licencias urbanísticas se conceden durante un periodo de tiempo que puede ser indefinido o limitado a meses o a años. Esta extensión de las licencias depende del tipo de actuación del que se trate y permiten ser prorrogadas. Del mismo modo, este arquitecto hace hincapié en que tales permisos permiten ser transmitidos a otros solicitantes. Para ello, desde COAM aseguran que los interesados deben constatar “que la finalidad de la licencia urbanística sea la misma”. “No se puede transmitir una licencia para una edificación distinta o para una actividad diferente”, subrayan. Solicitud En lo que respecta al procedimiento que se ha de seguir para solicitar una licencia urbanística, en primer lugar, y en función del tipo de procedimiento que se desee llevar a cabo, se ha de “preparar la documentación necesaria y registrarla en el ayuntamiento”. Asimismo, se tienen que “rellenar los impresos municipales y pagar las tasas correspondientes”. Entre las mismas destacan tanto la tasa por prestación de servicios urbanísticos como la liquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Proyectos sin licencias Las construcciones, obras o actividades que no cuenten con su licencia correspondiente cometen una infracción urbanística. Para solucionar este problema, la administración municipal ha de instar al propietario “a que recupere la legalidad urbanística”, bien subsanando la infracción cometida, mediante su legalización; bien devolviendo el solar o el edificio a su estado anterior, a través de una demolición. No obstante, puede darse la posibilidad de que la infracción hubiese prescrito, situación que cuya temporalidad varía en función de la comunidad autónoma en la que se trate pero que, por norma general, se sitúa en cuatro años. En estos casos, se tiene que demostrar esta prescripción “para dejarla fuera de ordenación pero salvar la demolición”. http://www.pisos.com/noticias/reportajes/10-claves-de-las-licencias-urbanisticas-en-espana/
0 Comments
Llega una nueva herramienta en Internet cuyo objetivo no puede ser más ambicioso: establecer el valor objetivo de todas y cada una de las viviendas terminadas que existen en España, más de 20 millones de inmuebles. La plataforma www.precioviviendas.com ha desarrollado una aplicación, certificada por la Facultad de Ciencias Matemáticas de la Universidad Complutense de Madrid, que desde hace siete años viene ensayando si es posible o no establecer un valor objetivo para cada una de las viviendas que existen en España. ¿Cómo se llega a otorgar un valor a cada casa? Según han explicado este viernes Felipe Rufino, socio fundador e impulsor de esta iniciativa y Virginia García, CEO del nuevo portal, se parte de los datos catastrales (no confundir con el valor catastral) que existen para cada vivienda. En ellos se especifica su localización exacta, es decir, la dirección, su superficie, uso, características y antigüedad, entre otros. Y a esa información se le suma la que procede de los principales portales inmobiliarios sobre precios de oferta de inmuebles de similares características. "A través de formulaciones matemático-estadísticas desarrolladas en colaboración con expertos en estas materias y aplicando el método de valoración hedónico aprobado por el Banco de España, se otorga a cada vivienda ese valor objetivo", asegura Virginia García. Así, accediendo a este portal y con solo indicar la dirección del inmueble o su referencia catastral (que figura, por ejemplo, en la información que remite Hacienda cada año para la declaración de la Renta o en los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles, IBI) cualquier usuario podrá obtener información sobre ese valor objetivo, o un rango de precios (entre un mínimo y un máximo) de manera completamente gratuita. Si desea obtener un informe pormenorizado del inmueble en cuestión, puede solicitar un informe resumido o completo del mismo. Para el primero solo tendrá que abonar cinco euros y para el segundo, 12 euros. Por ahora, esta posibilidad solo está operativa para las cuatro grandes capitales: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, pero el objetivo es que en junio puedan realizarse consultas sobre todas las capitales de provincia y aquellos municipios de más de 25.000 habitantes, que en términos agregados constituyen el 80% del parque inmobiliario. "Lo más importante de este nuevo portal es que se trata de una valoración masiva, es decir, que hemos obtenido valores objetivos de todas las viviendas que existen, no solo de las que se encuentran en venta y eso permitirá a muchos inversores realizar comparaciones por barrios, distritos y entre unas localidades y otras", señala Felipe Rufino. Como es lógico, el sistema también nace con sus limitaciones. Como lo que establece son valores objetivos, no tiene en cuenta, entre otras situaciones, si una casa ha sido completamente reformada o las mejoras que se han podido introducir a lo largo de los años. "Tratamos de eliminar los elementos subjetivos de vendedor, comprador, incluso los de los intermediarios que suele haber en toda operación", resaltan desde esta empresa. Sirve, eso sí, como una información muy valiosa, de cuánto vale su casa y, por supuesto, la de su vecino, aunque no deja de ser orientativa y el tiempo dirá a partir de ahora si se convierte o no en un referente del mercado. El propio portal advierte que el sistema calcula el valor de las viviendas sin realizar ninguna visita física o análisis de documentación alguna, tanto de la vivienda valorada como de los comparables o testigos tenidos en cuenta, "por lo que sus resultados carecen de toda validez legal". Por ello, recomiendan una vez consultado el valor que ofrece este portal, obtener una valoración oficial por parte de una tasadora independiente. http://cincodias.com/cincodias/2016/04/29/economia/1461932169_532666.html El nombre elegido, una mala opción
La casualidad o la mala suerte o ambas han hecho que el nombre elegido por esta iniciativa rompedora no contribuya a dar más transparencia al mercado, sino todo lo contrario, tal y como admitieron el viernes sus dos máximos responsables Felipe Rufino y Virginia García. Mientras esta plataforma se denomina precioviviendas.com y empezó a estar operativa el pasado mes de febrero, lo cierto es que desde finales de marzo también se encuentra a disposición de la ciudadanía y las empresas la página web preciosdevivienda.es, que es una única plataforma donde se pueden consultar todas las estadísticas oficiales (tanto públicas, como privadas) de precios de las casas que existen en España. Preguntados por esta inusual coincidencia, desde la primera plataforma aseguran que nunca pensaron que podría darse esta situación y no descartan cambiar el nombre porque reconocen que puede dar lugar a equívocos. Por su parte, los impulsores de la iniciativa público-privada admiten que como su portal no tiene ánimo de lucro, desistieron de registrar todos los dominios parecidos, como suelen hacer las empresas, pensando precisamente en evitar estas duplicidades que pueden ser letales. |
Acerca de...¡Hola! Desde este púlpito esperamos poder aportaros noticias e información de interés. Categorías
All
Archivos
January 2017
|