10 claves de las licencias urbanísticas en España

• Están reguladas por la Ley de las Bases de Régimen Local.
• La finalidad de las licencias urbanísticas es muy variable.

La concesión de licencias urbanísticas fue uno de los temas que mayor polémica generaron durante los años de la burbuja inmobiliaria. Pasada la tormenta y de nuevo en la senda de la recuperación del sector de la vivienda, las licencias se configuran como uno de los aspectos que a día de hoy más consultas generan entre los expertos en urbanismo. Tal acumulación de interrogantes es consecuencia del desconocimiento existente entre los interesados en realizar obras o actividades, pero también de la cantidad de matices que envuelven este término.

Un concepto, varias funciones
Las licencias urbanísticas están reguladas por la Ley de las Bases de Régimen Local y se distinguen por ser “autorizaciones municipales con las que se pueden realizar determinadas obras, usos o actividades” según cuál sea el proyecto de solicitud de dicha licencia urbanística. En este sentido, desde el centro de Asesoramiento Técnico del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid aseguran que la finalidad de las licencias urbanísticas “es muy variable” ya que sus funciones van desde “parcelar un terreno o realizar una obra” hasta “cambiar un uso o implantar una actividad económica”.

Tipología diversa
Las licencias urbanísticas comprenden una tipología diversa. En este sentido, matizan desde Iniciativas Locales, los usuarios deben conocer que existen licencias de parcelación, de obras ordinarias de urbanización, de obras de edificación, de instalación de actividades, de primera ocupación y de funcionamiento. Cada una de estas solicitudes, agregan, “deberá ir acompañada del correspondiente proyecto técnico”, ya que su objetivo es comprobar “que la actividad de los administrados se adecua a la normativa urbanística”.

Obligatoriedad y límites
Los casos en que se requiere licencia urbanística son innumerables. Sin embargo, desde COAM aseguran que, con carácter general, esta autorización administrativa ha de acompañar a “todos los actos de uso del suelo, construcción y edificación para la implantación y desarrollo de actividades”. Sin embargo, quedan fuera de esta obligatoriedad “la sustitución de solados, alicatados, revestimientos, falsos techos y la readecuación de electricidad y fontanería” siempre y cuando el edificio en el que se realicen estas actividades “no tenga protección arquitectónica”.

Responsabilidad de otorgamiento
El otorgamiento de las licencias urbanísticas es una responsabilidad que recae, declaran desde Iniciativas Locales, en el alcalde del municipio en el que se ubica la actuación que contiene el proyecto urbanístico. Una decisión que el regidor municipal debe tomar, recalcan desde COAM, “tras la emisión de los informes técnico y jurídico de los servicios municipales” además de los “eventuales informes previos de aquellas otras administraciones públicas que fuesen preceptivos”. No obstante, además del ayuntamiento, “en algunas ciudades, como Madrid, hay empresas privadas con las que se puede tramitar la licencia”. Son las denominadas Empresas de Colaboración Urbanísticas (ECU) que gestionan licencias urbanísticas pertenecientes al ámbito de las actividades.

Perfil del solicitante
La petición de licencias corresponde a dos tipos de solicitantes. En esta línea, en el caso de “obras menores o actividades inocuas” cualquier ciudadano puede proceder a solicitar una licencia urbanística. Estos casos son conocidos como procedimientos de Declaración Responsable, Comunicación Previa o Acto Comunicado. Del mismo modo, este arquitecto asegura que “para las obras mayores o actividades calificadas” es necesario contar con un proyecto técnico firmado por un técnico competente, tal y como establece la normativa legal vigente en nuestro país.

Objeto y fundamentos
Para que la administración otorgue al solicitante la licencia urbanística que pide esta debe conllevar  “el cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y municipal exigible en cada caso”. Al respecto, una vez obtenida, la concesión de la licencia urbanística da permiso al solicitante “a hacer exclusivamente aquello que se ha pedido”. “Las licencias se solicitan con una finalidad determinada, que normalmente se ha descrito mediante el documento técnico que acompaña la solicitud. El objeto permitido es el determinado en ella, nada más”, subrayan.

Silencio administrativo
Una de las dudas que más salpican a los interesados en obtener una licencia urbanística es la relativa a la figura del silencio administrativo. En este sentido, se ha de considerar silencio administrativo “positivo” cuando cumpliendo con toda la normativa y “transcurridos los plazos de la administración para tramitar una licencia, esta no ha respondido” entendiéndose así que la licencia ha sido concedida “por silencio administrativo”.
Por el contrario, esta figura no se aplicará en los casos en los que la legislación básica estatal señale que se requiere el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Del mismo modo, el cómputo de dicho plazo máximo para resolver la licencia se podrá interrumpir una sola vez mediante requerimiento de subsanación de deficiencias o de mejora de la solicitud formulada.

Vigencia, prórroga y transmisión
Las licencias urbanísticas se conceden durante un periodo de tiempo que puede ser indefinido o limitado a meses o a años. Esta extensión de las licencias depende del tipo de actuación del que se trate y permiten ser prorrogadas. Del mismo modo, este arquitecto hace hincapié en que tales permisos permiten ser transmitidos a otros solicitantes. Para ello, desde COAM aseguran que los interesados deben constatar “que la finalidad de la licencia urbanística sea la misma”. “No se puede transmitir una licencia para una edificación distinta o para una actividad diferente”, subrayan.

Solicitud
En lo que respecta al procedimiento que se ha de seguir para solicitar una licencia urbanística, en primer lugar, y en función del tipo de procedimiento que se desee llevar a cabo, se ha de “preparar la documentación necesaria y registrarla en el ayuntamiento”. Asimismo, se tienen que “rellenar los impresos municipales y pagar las tasas correspondientes”. Entre las mismas destacan tanto la tasa por prestación de servicios urbanísticos como la liquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.

Proyectos sin licencias
Las construcciones, obras o actividades que no cuenten con su licencia correspondiente cometen una infracción urbanística. Para solucionar este problema, la administración municipal ha de instar al propietario “a que recupere la legalidad urbanística”, bien subsanando la infracción cometida, mediante su legalización; bien devolviendo el solar o el edificio a su estado anterior, a través de una demolición.
No obstante, puede darse la posibilidad de que la infracción hubiese prescrito, situación que cuya temporalidad varía en función de la comunidad autónoma en la que se trate pero que, por norma general, se sitúa en cuatro años. En estos casos, se tiene que demostrar esta prescripción “para dejarla fuera de ordenación pero salvar la demolición”.

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