Apenas el 1% de las viviendas en España presenta la máxima calificación A en su certificado energético, mientras que solo el 16% obtiene una calificación entre A y D. Así lo ha comunicado la red inmobiliaria Don Piso, que asegura que los edificios españoles disponen de un margen de mejora de hasta el 50%.

El pasado 1 de junio se cumplieron tres años desde la obligatoriedad de que en todos los procesos de compraventa y alquiler de viviendas y edificios se emitiese un certificado de eficiencia energética, en el que se evalúa el nivel de excelencia del comportamiento energético de la vivienda en función de siete niveles comprendidos entre la A y la G.
​
La inmobiliaria ha advertido en un comunicado que hasta el 42% de las casas de nueva construcción presenta un certificado de la categoría E o inferior.

El subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez, ha manifestado que España debe ser "ambiciosa" en la adecuación de los hogares a los estándares de eficiencia energética, no solo por el ahorro de energía sino también por "el que supondrá a las familias en las facturas de sus suministros".

De esta manera, el correcto acondicionamiento de una vivienda con un certificado de eficiencia energética de categoría A producirá un ahorro de hasta el 90% de la energía consumida respecto a una catalogada con el nivel G, mientras que una de clase B gastará un 75% y una de clase C un 35% menos.

Sin embargo, Don Piso asegura que uno de cada dos españoles desconoce la existencia del certificado energético y que el 65% de los que lo conocen no lo tendría en cuenta a la hora de comprar una vivienda.

Para fomentar la concienciación de la ciudadanía, el Gobierno ha propuesto descuentos de hasta un 20% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) dependiendo de su grado de eficiencia energética de los edificios.

Además, publicitar la venta o alquiler de un piso sin el certificado energético correspondiente supone una multa para el vendedor o el arrendatario de hasta 600 euros. Asimismo, falsear la información o actuar como agente certificador sin contar con la titulación se castiga hasta con 6.000 euros.

Viviendas anticuadas y poco eficientes
Un problema al que se enfrentan los 25 millones de viviendas españolas en relación con la eficiencia energética es su antigüedad, que incrementa significativamente la inadaptación de los hogares a los requisitos energéticos.
​
En este sentido, el 25% de las viviendas tiene más de 50 años y el 58% de los edificios españoles se ha construido sin ningún criterio de eficiencia. De hecho, el 90% de las viviendas es anterior a la aplicación del Código Técnico de la Edificación del año 2006.

Para vender una casa a través de internet el primer paso es escribir un anuncio atractivo. Queremos que un posible comprador clique en nuestro título y ahí empieza el desfile de adjetivos. Los más utilizados en todo el país son "tranquila" y "luminoso". Le siguen estos otros atributos, según el ranking de Idealista:

Aunque en el mapa domina "luminoso" en casi todo el país, el peso de Cataluña y Andalucía acaban inclinando la balanza hacia "tranquila", según explica la plataforma inmobiliaria a Verne.

Otros adjetivos habituales son "impresionante", "fantástica", "única", "maravillosa". Luego, al ver las fotos, uno va bajando las expectativas que generan tan cautivadores epítetos. Pero a veces, no es hasta que se visita en persona (porque te fiaste de "mejor ver") cuando se ve que al autor del anuncio se le fue un poco la mano con la descripción y que es un maestro de la fotografía.

A otras descripciones, sin embargo, las traducimos mentalmente nada más verlas. "Coqueto", por ejemplo, que está en el puesto 32 en la lista de los más usados, enciende bastantes alarmas:

• Cuando en el anuncio de un piso pone "coqueto" se traduce a... minúsculo

​O...

• «Piso ideal estudiantes» -> La Mierda.
• «Piso coqueto» -> Enano.
• «Piso tranquilo, sin ruidos» -> Interior y sin luz.

El alquiler se erige como uno de los símbolos del nuevo ciclo inmobiliario. Ha pasado de ser casi residual a convertirse en uno de los protagonistas del mercado residencial. Lejos quedan ya los prejuicios que lastraban a este régimen y parece que lo mejor está por venir: todo apunta a que le espera un futuro prometedor por la vía de la profesionalización.

Actualmente, la tasa de casas en alquiler rondaría el 25% del parque residencial. Los últimos datos oficiales son de 2014, cuando, según Eurostat, el 21,2% de españoles vivía en arrendamiento, un porcentaje que ha ido subiendo desde entonces y es mucho más elevado en las grandes ciudades, según los expertos. Hay que remontarse hasta los años 60 para encontrar una España con tantos inquilinos.

Pese al notable auge del alquiler, España aún está lejos de países como Alemania (con el 47,5% de arrendatarios), Austria (42,8%), Dinamarca (36,7%), Reino Unido (35,2%) o Francia (34,9%). La media en el Viejo Continente se sitúa en el 29,9%. Esta realidad europea indica que el alquiler en España tiene recorrido al alza.

Los expertos recuerdan que una de las máximas del nuevo ciclo inmobiliario pasa por un mercado más equilibrado entre la propiedad y el alquiler. Coinciden en que para alcanzar esta meta hay que profesionalizar un sector mayoritariamente en manos de caseros particulares. Esta profesionalización está en marcha desde hace años y ahora comienza a consolidarse a gran escala y siempre mirando a la eficiencia energética.

Testa ResidencialUn ejemplo reciente de la maduración que experimenta el alquiler profesional es Testa Residencial, la nueva filial de Merlin Properties alumbrada tras la fusión de las carteras residenciales de esta Socimi y de Metrovacesa. Esta joint venture, aún en gestación y cuya idea es que se acoja al régimen de Socimi, nace con un mostrador de 4.706 casas, todas explotadas en arrendamiento. La gran apuesta de Merlin por el alquiler residencial resulta aún más importante si se tiene en cuenta que se ha convertido en el primer grupo inmobiliario de España y octavo de Europa.

Además, esta amplia oferta de Testa Residencial crecerá aún mucho más. Recibirá una fuerte inyección de inmuebles (a cambio de acciones) del Banco Santander, BBVA y Banco Popular, tres de sus accionistas provenientes de Metrovacesa. Se baraja que el Santander aporte otras 4.500 unidades y el BBVA más de 1.500. Se desconoce cuál sería la contribución del Popular. De este modo, la firma pasaría a manejar un escaparate de más de 10.000 unidades, situándose a la altura de las principales patrimonialistas de este mercado.

Testa Residencial irrumpe en un sector en el que hasta ahora existían dos grandes empresas: Azora y Larcovi. La primera, fundada en 2003 y con más de 12.000 viviendas en arrendamiento bajo gestión en diferentes fondos y compañías (por ejemplo, Lazora o Hispania), se alza como la mayor entidad privada de este mercado. "Azora ha desarrollado un conocimiento y unas capacidades únicas para la gestión de estos activos, sabiendo adecuar cada inmueble a la demanda y maximizar la rentabilidad", afirma Concha Osácar, socia fundadora de esta firma.

Aún no ha tocado techo
Osácar da por descontado que el alquiler seguirá en ascenso por varios factores: la mayor movilidad geográfica laboral, el acceso limitado al crédito para la compra, la supresión de los incentivos fiscales a la adquisición de casa, el cambio de mentalidad ("especialmente entre los principales demandantes, los jóvenes") y la creciente demanda de las familias que buscan mejores hogares.

Junto con Azora, Larcovi representa la otra punta del iceberg de la profesionalización del alquiler. Con unas 9.000 unidades, esta empresa ha estructurado equipos y procesos, lo que le permite tener plena ocupación. "Ofrecemos una gestión integral, tanto a parques de inmuebles más modestos como a grandes carteras de sociedades y organismos públicos", explica Mariam Martín, directoral general de Larcovi Alquila, quien defiende que "una gestión profesionalizada es vital en esta actividad para garantizar una excelente relación cliente-propietario y mantener la calidad en el producto".

Además de la gestión, Martín pone en valor las características de la oferta de su empresa: vivienda protegida, rentas muy asequibles, buenas distribuciones y situada en zonas consolidadas. "Todo esto hace que el producto encaje con la demanda que quiere vivir en arrendamiento", recalca. La directora general de Larcovi Alquila subraya que "el alquiler como actividad en España es un sector boyante, una apuesta para clientes específicos como los jóvenes que buscan emanciparse, familias monoparentales o trabajadores con movilidad laboral". "Es un mercado que cumple todas las expectativas de una parte de la sociedad", sostiene.

"Para satisfacer esta creciente demanda habrá que aumentar la oferta. Estimamos que España necesitaría entre uno y 1,2 millones de casas adicionales en arrendamiento para llegar a los comparables europeos", estima Osácar. Siendo consciente de que los presupuestos públicos son limitados, da por hecho que el sector privado -"por su capacidad de inversión y de gestión"- será clave en el desarrollo de este parque residencial.

Regulación y política, claves
En este sentido, avisa de que "el capital privado necesita un marco regulatorio estable y políticas de vivienda y fiscales que le permitan obtener las rentabilidades objetivo". Pone como un buen ejemplo las Socimis, un vehículo de inversión con un tratamiento fiscal muy favorable. Como mal ejemplo, alude a los planes estatales de vivienda, "que han ido reduciendo las ayudas a la promoción de vivienda protegida en alquiler".

Osácar también identifica esta oferta profesional: "Una vivienda moderna y de buenas calidades de dos dormitorios de unos 80 metros". "Los precios", prosigue, "varían en función de la localización y características, pero lo importante es que estas rentas sean asequibles". De este modo, en Azora se gestionan diversos portfolios para clientes con requerimientos muy diferentes. "Las rentas en Azora van de los 300 a más de 2.000 euros mensuales", señala.

Para finalizar, Osácar pondera la función de empresas como Azora, destacando "la calidad en el servicio" en la comercialización, la atención al cliente, etc. "Se trata de ventajas difíciles de alcanzar por los propietarios particulares", asegura. Martín, que tampoco duda de que el alquiler seguirá ganando peso en España, ve esta actividad como una gran oportunidad de inversión. "Los datos atestiguan que es un sector de futuro para las empresas, además de una necesidad para una demanda cada vez mayor", concluye.

En primavera y otoño aumentan las ventas
Si nos fijamos en la curva de la evolución en la compraventa de viviendas se observa cómo va aumentando progresivamente desde primeros de año hasta que cae en el mes de agosto. Tras el periodo vacacional, la actividad se reactiva en el último trimestre del año. “La compraventa de vivienda se concentra en primavera y otoño”, confirma Elvira Solana, bróker de Re/Max Advance en Madrid.

Desde Tecnocasa sitúan en el último trimestre del año el periodo del año en el que se producen más ventas, mientras que “el primer trimestre suele ser el más flojo”, según Lázaro Cubero, director de análisis e informes. “Los cambios legislativos suelen provocar que, en momentos determinados, los clientes adelanten las compraventas, aunque ahora no se dan estas circunstancias”. Paralelamente, las campañas de promoción para vender viviendas se concentran en los meses de marzo, julio, octubre y diciembre, aunque no es una práctica generalizada en las agencias inmobiliarias.

Por el contrario, es más fácil señalar cuáles son los momentos del año en los que se producen menos transacciones inmobiliarias. “A nivel general, hay algunas temporadas en las que se realizan menos operaciones y suelen estar ligadas a los meses de vacaciones, la Navidad y, por extensión, también la primera mitad de enero. Y no solo influyen los periodos de vacaciones laborales, sino también escolares” matiza Cristina Blanco, directora de marketing de Look & Find.

La influencia de los factores económicos y políticos
La demanda en la vivienda ha estado muy condicionada por factores políticos y económicos. De hecho, la vivienda es un valor refugio cuando la bolsa y los tipos de interés de los productos financieros no ofrecen suficiente rentabilidad, sobre todo, para los pequeños inversores. “Ahora mismo, uno de los factores que más está influyendo para dinamizar las ventas es la bajada de los tipos de interés, lo que implica también un Euríbor bajo mínimos. No solo en lo relativo al abaratamiento de hipotecas, sino también al hecho de que la vivienda se ha convertido en un producto más atractivo para los inversores frente a las bajas rentabilidades de los productos bancarios”, explica Blanco.

Desde el ámbito político, las desgravaciones fiscales de las cuentas vivienda y la compra de vivienda habitual en la declaración del IRPF han condicionado la concentración de la compra de vivienda en el último mes del año. “Hasta finales de 2012 existía un pico de ventas concentrado en los 2 o 3 últimos meses del año, marcado por el vencimiento de cuentas ahorro vivienda y la necesidad de comprar antes de finales de año para desgravar en la declaración del año siguiente. Tras la aprobación por parte del Gobierno de las medidas de ahorro fiscal en los Presupuestos Generales del Estado 2013 que incluyeron el fin de esta desgravación, dejó de producirse esta concentración”, estima la directora de marketing de Look & Find.

Más estacionalidad en la segunda residencia
La situación difiere según se trate de primera o segunda residencia. “La estacionalidad está más ligada a segunda residencia. Con el buen tiempo, se anima la venta de este tipo de producto que en nuestro país está muy relacionado con la costa”, admiten desde Look & Find, añadiendo que “para la segunda vivienda el buen tiempo es clave y ayuda a la toma de decisión por parte del cliente”. Por el contrario, si se trata de primera vivienda no existe estacionalidad, ni tampoco parece influir que se trate de vivienda habitual o se compre como inversión.

“En la zona centro de Madrid no hay diferencias se compra tanto vivienda habitual como inversión en cualquier época del año”, confirman desde Re/Max. Sin embargo, este año se prevé un incremento de la compra de vivienda como inversión dado que el precio de la vivienda ha tocado fondo y no es fácil que se deprecie su valor en el futuro. Además, se está produciendo un incremento del alquiler entre el colectivo de jóvenes que tiene más difícil conseguir una hipoteca por la inestabilidad laboral.

La búsqueda se concentra en vacaciones
Donde sí se produce una mayor estacionalidad es en la búsqueda de vivienda por los potenciales compradores. Existen unos momentos del año en los que se concentra mayor actividad: antes de las vacaciones y final de año son las semanas en las que tradicionalmente se intensifica la búsqueda de casa. “Los meses de octubre y noviembre siempre han sido los meses más intensos en cuanto a la búsqueda de vivienda, aunque hay muchas personas que aprovechan los periodos vacacionales”, matiza Cubero.

La razón por la que la época de las vacaciones registra mayor actividad en la búsqueda de vivienda es porque “hay más tiempo para visitar agencias, buscar en portales y ver qué tipo de productos están a la venta en las zonas que el cliente busca y poder ir sondeando precios, tipologías, etc.”, explica Blanco. En vacaciones, sin embargo, no es el momento en el que se toma la decisión de comprar. La adquisición se materializa meses después.

http://www.pisos.com/noticias/reportajes/en-que-momento-del-ano-se-suele-comprar-vivienda/
​