El alquiler se erige como uno de los símbolos del nuevo ciclo inmobiliario. Ha pasado de ser casi residual a convertirse en uno de los protagonistas del mercado residencial. Lejos quedan ya los prejuicios que lastraban a este régimen y parece que lo mejor está por venir: todo apunta a que le espera un futuro prometedor por la vía de la profesionalización.

Actualmente, la tasa de casas en alquiler rondaría el 25% del parque residencial. Los últimos datos oficiales son de 2014, cuando, según Eurostat, el 21,2% de españoles vivía en arrendamiento, un porcentaje que ha ido subiendo desde entonces y es mucho más elevado en las grandes ciudades, según los expertos. Hay que remontarse hasta los años 60 para encontrar una España con tantos inquilinos.

Pese al notable auge del alquiler, España aún está lejos de países como Alemania (con el 47,5% de arrendatarios), Austria (42,8%), Dinamarca (36,7%), Reino Unido (35,2%) o Francia (34,9%). La media en el Viejo Continente se sitúa en el 29,9%. Esta realidad europea indica que el alquiler en España tiene recorrido al alza.

Los expertos recuerdan que una de las máximas del nuevo ciclo inmobiliario pasa por un mercado más equilibrado entre la propiedad y el alquiler. Coinciden en que para alcanzar esta meta hay que profesionalizar un sector mayoritariamente en manos de caseros particulares. Esta profesionalización está en marcha desde hace años y ahora comienza a consolidarse a gran escala y siempre mirando a la eficiencia energética.

Testa ResidencialUn ejemplo reciente de la maduración que experimenta el alquiler profesional es Testa Residencial, la nueva filial de Merlin Properties alumbrada tras la fusión de las carteras residenciales de esta Socimi y de Metrovacesa. Esta joint venture, aún en gestación y cuya idea es que se acoja al régimen de Socimi, nace con un mostrador de 4.706 casas, todas explotadas en arrendamiento. La gran apuesta de Merlin por el alquiler residencial resulta aún más importante si se tiene en cuenta que se ha convertido en el primer grupo inmobiliario de España y octavo de Europa.

Además, esta amplia oferta de Testa Residencial crecerá aún mucho más. Recibirá una fuerte inyección de inmuebles (a cambio de acciones) del Banco Santander, BBVA y Banco Popular, tres de sus accionistas provenientes de Metrovacesa. Se baraja que el Santander aporte otras 4.500 unidades y el BBVA más de 1.500. Se desconoce cuál sería la contribución del Popular. De este modo, la firma pasaría a manejar un escaparate de más de 10.000 unidades, situándose a la altura de las principales patrimonialistas de este mercado.

Testa Residencial irrumpe en un sector en el que hasta ahora existían dos grandes empresas: Azora y Larcovi. La primera, fundada en 2003 y con más de 12.000 viviendas en arrendamiento bajo gestión en diferentes fondos y compañías (por ejemplo, Lazora o Hispania), se alza como la mayor entidad privada de este mercado. "Azora ha desarrollado un conocimiento y unas capacidades únicas para la gestión de estos activos, sabiendo adecuar cada inmueble a la demanda y maximizar la rentabilidad", afirma Concha Osácar, socia fundadora de esta firma.

Aún no ha tocado techo
Osácar da por descontado que el alquiler seguirá en ascenso por varios factores: la mayor movilidad geográfica laboral, el acceso limitado al crédito para la compra, la supresión de los incentivos fiscales a la adquisición de casa, el cambio de mentalidad ("especialmente entre los principales demandantes, los jóvenes") y la creciente demanda de las familias que buscan mejores hogares.

Junto con Azora, Larcovi representa la otra punta del iceberg de la profesionalización del alquiler. Con unas 9.000 unidades, esta empresa ha estructurado equipos y procesos, lo que le permite tener plena ocupación. "Ofrecemos una gestión integral, tanto a parques de inmuebles más modestos como a grandes carteras de sociedades y organismos públicos", explica Mariam Martín, directoral general de Larcovi Alquila, quien defiende que "una gestión profesionalizada es vital en esta actividad para garantizar una excelente relación cliente-propietario y mantener la calidad en el producto".

Además de la gestión, Martín pone en valor las características de la oferta de su empresa: vivienda protegida, rentas muy asequibles, buenas distribuciones y situada en zonas consolidadas. "Todo esto hace que el producto encaje con la demanda que quiere vivir en arrendamiento", recalca. La directora general de Larcovi Alquila subraya que "el alquiler como actividad en España es un sector boyante, una apuesta para clientes específicos como los jóvenes que buscan emanciparse, familias monoparentales o trabajadores con movilidad laboral". "Es un mercado que cumple todas las expectativas de una parte de la sociedad", sostiene.

"Para satisfacer esta creciente demanda habrá que aumentar la oferta. Estimamos que España necesitaría entre uno y 1,2 millones de casas adicionales en arrendamiento para llegar a los comparables europeos", estima Osácar. Siendo consciente de que los presupuestos públicos son limitados, da por hecho que el sector privado -"por su capacidad de inversión y de gestión"- será clave en el desarrollo de este parque residencial.

Regulación y política, claves
En este sentido, avisa de que "el capital privado necesita un marco regulatorio estable y políticas de vivienda y fiscales que le permitan obtener las rentabilidades objetivo". Pone como un buen ejemplo las Socimis, un vehículo de inversión con un tratamiento fiscal muy favorable. Como mal ejemplo, alude a los planes estatales de vivienda, "que han ido reduciendo las ayudas a la promoción de vivienda protegida en alquiler".

Osácar también identifica esta oferta profesional: "Una vivienda moderna y de buenas calidades de dos dormitorios de unos 80 metros". "Los precios", prosigue, "varían en función de la localización y características, pero lo importante es que estas rentas sean asequibles". De este modo, en Azora se gestionan diversos portfolios para clientes con requerimientos muy diferentes. "Las rentas en Azora van de los 300 a más de 2.000 euros mensuales", señala.

Para finalizar, Osácar pondera la función de empresas como Azora, destacando "la calidad en el servicio" en la comercialización, la atención al cliente, etc. "Se trata de ventajas difíciles de alcanzar por los propietarios particulares", asegura. Martín, que tampoco duda de que el alquiler seguirá ganando peso en España, ve esta actividad como una gran oportunidad de inversión. "Los datos atestiguan que es un sector de futuro para las empresas, además de una necesidad para una demanda cada vez mayor", concluye.

Existe una creencia, muy extendida entre propietarios de viviendas, que el piso cerrado no da problemas y no ocasiona grandes gastos. Según un informe elaborado por Alquiler Seguro basado en los datos que maneja a diario sobre el coste de mantenimiento de inmuebles, tener una casa vacía, en Valencia, acarrea un gasto medio de 2.300 euros anuales en un piso tipo.

Este gasto oscilaría en función del tamaño de la vivienda y el Consistorio donde se encuentre ubicado el inmueble, llegando incluso a poder duplicar la cuantía según los impuestos y nuevos gravámenes que se han incorporado recientemente.

Los datos de Alquiler Seguro recogen información detallada del coste medio de inmuebles en desuso en Valencia y que pude ser extrapolada al resto de grandes ciudades de hasta 250.000 habitantes.

Desde hace unos años el mito de que mantener una vivienda vacía hacía que se revaluará ha desaparecido. Desde el estallido de la crisis inmobiliaria, las viviendas se han depreciado a ritmo agigantado, hasta tal punto que desde 2008 hasta 2011 el precio se ajustó en un 35,5%.

En el caso de Valencia, fueron 19 los trimestres consecutivos desde 2008, en los que los precios de la vivienda presentaron tasas interanuales negativas, situándose entre las ciudades con mayor descenso de los precios.

Ante la imposibilidad de vender, muchos propietarios mantienen sus viviendas vacías e inutilizadas lo que provoca una mayor depreciación del inmueble. Tener una vivienda vacía afecta directamente en la conservación y mantenimiento del mismo.

De acuerdo con las mismas fuentes, un inmueble bien conservado dura más, envejece más dignamente y permite disfrutarlo más años. Al mismo tiempo, con un mantenimiento periódico, se evitan los fuertes gastos que habría que efectuar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se haya ido agravando con el tiempo.

Fuente: www.abc.es

Evitar los costes de mantenimiento
Según el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany, “es necesario rentabilizar la inversión que supone la compra de un inmueble. No tiene sentido gastar dinero en mantenimiento y no sacar rendimiento a una vivienda de la que no se hace uso propio. Estos inmuebles desocupados llevan asociados gastos fijos como el IBI, la comunidad o los suministros mínimos de luz y agua, que suponen un desembolso anual importante para los propietarios.

Por otro lado, una casa habitada se mantiene en mejores condiciones que una vacía”. El directivo señala que “hoy en día existen numerosas herramientas que permiten alquilar con todas las garantías, proporcionando seguridad a los propietarios ante posibles impagos o destrozos en la vivienda”.

Andalucía es la región que más pierde
Los propietarios de viviendas vacías en Madrid (11.952 €/año), País Vasco (11.292 €/año), Baleares (9.780 €/año) y Cataluña (8.316 €/año) son los que más beneficio anual podrían sacar de sus casas vacías con esta fórmula. “Son regiones que gozan de una alta demanda de inquilinos, tanto residencial como vacacional”, señala el Alemany.

Atendiendo al conjunto, Andalucía es la autonomía que más deja de ingresar con estos inmuebles. Porel total de sus viviendas vacías la región pierde 4.220.951.904 euros brutos anuales. Le siguen la Comunidad Valenciana (4.018.010.724 €), Cataluña (3.728.528.496 €), Madrid (3.146.710.608 €) y Galicia (1.677.815.184 €). En total, se estima que en toda España se pierden más de 25.970 millones de euros anualmente.
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1 Censo de Población y Vivienda 2011 del Instituto Nacional de Estadística (INE).
2 Estudio de la Junta de Andalucía recogido en un artículo de VozPópuli.com.