Hoy traemos el testimonio de Carlos Castiñeiras, vecino de un edificio cuya comunidad, gracias a la eficiencia y el ahorro, ha rebajado la factura eléctrica a la mitad con unas sencillas actuaciones: Hasta que me tocó ser presidente de mi comunidad nunca me había preocupado por la eficiencia energética de puertas de mi casa para afuera, pero una vez en la responsabilidad entendí que era mi obligación. El edificio es una construcción de 5 alturas con 9 viviendas y 2 plantas de garaje, cuyas plazas gestiona otra comunidad sobre la que también contaré mi experiencia. 1º Lo más evidente, la potencia La nueva perspectiva me la dio el tener acceso a la factura de la electricidad en vez de ver solo el apunte en las cuentas, me pregunté si tendríamos la potencia debidamente dimensionada con 9,9kW. Para responder había que analizar la instalación: 1.751 + 3.634 + 300 = 5.649W de potencia máxima Era evidente que se había estado gastando dinero inútilmente, y la primera medida con la que hubo acuerdo fue con rebajar la potencia a 5,2kW. Coste: 10,94€ (en mercado regulado) Ahorro anual actual: 50,87€ por kW reducido. 2º Lo más perceptible, la iluminación Una vez ahorrado dinero con la primera medida se podía empezar a pensar en inversiones. La más inminente derivaba de estudiar si las zonas de activación de alumbrado en el edificio eran correctas. Las zonas en rojo era evidente que debían de dividirse, y la iluminación de la cabina del ascensor (que hay estudios que demuestran que pasa vacía más del 90% del tiempo) era urgente abordarla pues arrojaba un consumo de: 82Wh x 0,131407€/kWh x 24 horas x 365 días + IVA = 114€ anuales La zona amarilla por su parte afectaba de forma directa a los vecinos y por ello requería de una evaluación más cuidadosa. El acuerdo fue: Se instaló un pulsador manual temporizado en cada una de estas divisiones. Y para el ascensor se negoció con el ascensorista para que gratuitamente instalase LED en la cabina y añadiese un detector de presencia (lo cual valoraban en 300€) e independizase el encendido de la sala. Además los vecinos idearon que la luz exterior del portal se apagase de madrugada, cosa para la que se añadió un reloj de unos 11€ a la célula fotoeléctrica que tenía. Los temporizadores me encargué yo de comprarlos porque por los mismos que en algún comercio me pedían casi 40€, los encontraba en otros por menos de 15. Coste instalación: 50 x 5 = 250€ Coste materiales: 11 x 5 = 55€ Ahorro anual: 110€ solo del ascensor Salvo en estancias donde la luz es imprescindible, como el caso del ascensor, no me gustan los detectores de presencia ya que su automatismo siempre consume más que una persona accionando intencionadamente el encendido. 3º Lo más evidente, el consumoAhora que el ahorro estaba en dinámica la evolución natural fue la sustitución paulatina de las distintas luminarias de cada zona por LED. Como sitio de mayor paso se empezó por el portal y lo más difícil fue dar con los proyectores, pues primero se probó con un par que costaron 20€ cada uno y daban una luz azulada muy mala y finalmente se dio con otros realmente sensacionales que salieron a 12€. Luego se sustituyeron las escaleras y como zona de menos tránsito se acabó en los trasteros. En la escalera al trastero nos hurtaron una E27 en la que se notaban los puntos de LED, por lo que aprendí que hay que comprar de las que no se noten. Coste medio de los proyectores: 15€ unidad Coste de los E27: de 5 a 7,5€ unidad Al terminar esta sustitución, que por su simplicidad no encargamos a nadie, descubrimos que en un trastero había una nevera conectada a la red comunitaria. El acuerdo consensuado entre todos los vecinos fue dirigirle al dueño un mensaje muy claro: o la quitaba o la comunidad cortaría el suministro a la planta para ahorrar. La consecuencia fue que la nevera volvió a su lugar natural. 4º Lo más detallista, el coste Con los cambios de compañía comercializadora no se produce ningún ahorro visible a corto plazo, por lo que aún siendo un trámite gratuito preferí dejarlo para el final pues, fuera de la comunidad, tradicionalmente había encontrado objeciones como “no se ahorra nada”, “¿el servicio va a ser el mismo?”, o “eso es poco, qué mas da”. Pero todas las medidas anteriores si habían ahorrado de manera efectiva, y lo que es más importante, habían metido a los vecinos en la dinámica de las mejoras continuas. Empleé el comparador de la CNMC para conocer la comercializadora más económica. Así bajamos el precio del kWh consumido de 0,131407 a 0,122980€. Ahorro anual actual: 14,66€. La última novedad es que gracias al acceso remoto que ofrece Iberdrola Distribución a sus contadores electrónicos he podido conocer el registro de potencia. El gráfico presenta demandas en 60 minutos y nos invita a estudiar una nueva reducción de potencia. Coste: 23,01€ (la comercializadora cobra 12,10€ de gestión) Ahorro anual: 50,87€ por kW reducido. 5º El resultado 6º Consejos para tratar con tu comunidad Las decisiones al final siempre las toman un número reducido de personas porque reducido es el número de quienes se implican en ellas, pero todos los vecinos deben ser implicados y eso se hace con información. En todo el proceso contado el gráfico anterior y todos los gastos se exponían en el tablón mes a mes. Hay que saber comunicar los frutos de las mejoras. En España generalmente se aplasta la iniciativa, por lo que el individuo desea que otro la tome. La desconfianza ante las iniciativas se combate con información comprensible presentada voluntariamente. Las dudas, razonables o no, siempre influyen en los grupos y los vecinos no saben sobre kilovatios, potencia, LEDs, reactiva, distribuidoras, etc. He visto a una junta no aprobar un cambio a LEDs en un garaje porque un vecino dijo «eso no ahorra tanto porque las luces cuando más gastan es al encenderse» (por cierto, es un mito). La información que se presente tiene que entenderla cualquiera y así no dudará. No presentar muchas medidas a la vez, mejor pequeños cambios progresivos. Algunas inversiones se rentabilizan rápido, otras en décadas. Dar preferencia a las primeras y con sus resultados proponer las segundas, pensar a largo plazo también se valora. Una comunidad mejor cuanto más pequeña, todo se hace más ágil. Si no hay administrador es mejor pues por desgracia su papel se limita a llevar una contabilidad simplificada y añadir burocracia. Antes de las juntas hablar con los vecinos para escuchar sus ideas e implicarles en las decisiones. En ocasiones la masa no razona, pero el individuo siempre tiene alguna inteligencia y el tiempo dedicado a preparar una junta generalmente se ahorra con creces en la propia junta. La inteligencia colectiva siempre es superior a la individual. Todas las cosas al final se reducen a las relaciones humanas. Habrá quien lleve la contraria por sistema y también quien diga a todo que si, pero ni unos ni otros son mayoría. Fuente: http://nergiza.com/como-bajo-a-la-mitad-la-factura-de-mi-comunidad-de-vecinos/
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A sus 85 años, Carmen, viuda y con una hija, ha decidido convertir sus ladrillos en euros. Su pensión no daba para más, pero si su casa. Con una vivienda en el barrio barcelonés de Fort del Eixample, tasada en 288.827 euros, contrató el pasado mes de junio una hipoteca inversa por la que ha recibido 18.000 euros al inicio y una renta mensual vitalicia de 710 euros. En la misma ciudad un matrimonio, de 85 años cada uno y con una vivienda tasada en 850.000 euros, ha contratado recientemente una hipoteca inversa. Han percibido 15.000 euros de golpe el día de la firma, más 2.100 euros al mes hasta el fallecimiento del último de los dos.
El caso de José es distinto. Con 75 años, soltero y sin hijos, se ha decantado por contratar un producto llamado renta vitalicia inmobiliaria para complementar su pensión. Gracias a su vivienda, tasada en 190.000 euros, en la calle Fermín Caballero, barrio La Paz (Madrid), recibe 608 euros mensuales de por vida y seguirá viviendo en el piso. Además, ya no tiene que pagar el IBI, las derramas extraordinarias de la comunidad ni el seguro de hogar. Todas estas personas que han usado su piso para mejorar su renta mensual buscaban lo mismo: aumentar su poder adquisitivo sin renunciar a su casa. Esa en la que han vivido toda la vida. Sin embargo, las hipotecas inversas están en mínimos. Pese a que sigue habiendo interesados, pocos bancos están dispuestos a aceptar las ofertas. Las rentas vitalicias, en cambio, sí tienen más presencia. ¿La diferencia entre uno y otro producto? Principalmente si los herederos podrán o no recuperar el inmueble tras fallecer el dueño. En España hay 8,5 millones de personas con más de 65 años que tienen poco dinero en el bolsillo, pero mucho en patrimonio. De hecho, el 87% es propietario de una vivienda y, además, esos muros son el 85% del ahorro conseguido a lo largo de su vida. Quieren seguir viviendo en ella, por gusto y por necesidad. El precio medio mensual de una residencia es de 1.550 euros, mientras que la jubilación media alcanza los 1.007 euros –la de viudedad, 626 euros–. Además, muchos son el sustento económico de hijos y nietos. Con este panorama, no son pocas las personas mayores que se plantean en algún momento rentabilizar en vida sus casas. La motivación en el 75% de los casos es la de obtener mayores ingresos para cubrir necesidades asistenciales y vivir un poco mejor. Aunque con la crisis han surgido nuevas demandas, como "ayudar a los hijos, pagar alguna deuda o derrama en el edificio, y la obtención de ingresos durante un periodo concreto para realizar con posterioridad la venta de la vivienda", dice Carlos A. Martínez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, que comercializa desde 1996 productos para que los mayores puedan convertir sus vivienda en una fuente de ingresos. La crisis merma el interés de la bancaPero la crisis ha mermado y mucho la contratación del que fue uno de los productos estrella durante los años de bonanza: las hipotecas inversas. "Era un complemento ideal para algunas familias, llegando a triplicar pensiones no muy altas", señala Ricardo Gulias, director general de Tu Solución Hipotecaria. Pero la pérdida de valor de las viviendas, el cierre del grifo crediticio y la fusión de las cajas de ahorro ha provocado que prácticamente ninguna entidad lo esté comercializando. En la actualidad solo la ofrece una compañía aseguradora. En 2009 se contrataron unas 2.000 hipotecas inversas. Hoy esa cifra se ha reducido en un 80%, de hecho en 2013 apenas se firmaron unas 300. La contratación cae de forma drástica desde hace dos años, aunque no el interés de las personas mayores. Según Iñigo Hernández, director comercial de Óptima Mayores, "en España hay una enorme necesidad de obtener liquidez por parte de nuestros mayores". Dice que demandan el producto 100 nuevos potenciales clientes al mes. Pero no hay oferta bancaria. Por eso, "antes del último trimestre del 2015 tendremos un producto alternativo con la colaboración de fondos de inversión extranjeros especializados en este sector en el mercado anglosajón", adelanta Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, entidad especializada en planificación financiera de personas mayores desde 2005. La hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria de la vivienda a través del cual una entidad financiera concede una renta mensual a una persona mayor sin perder la propiedad ni el uso del inmueble. Además, "el titular puede cancelar voluntariamente la misma, mediante la devolución de lo dispuesto en cualquier momento", señala Cominges. La deuda solo puede ser exigida por el banco tras el fallecimiento del cliente y los herederos de la propiedad tienen un plazo de 12 meses para proceder a la liquidación de la deuda y recuperar la casa. En la mayoría de los casos, optan por vender el inmueble para cancelar la deuda y repartirse el dinero sobrante. La esperanza de vida, la edad y el valor de la vivienda, fijado mediante tasación oficial, son los factores que más peso tienen a la hora de fijar la renta. A más edad y más valor del inmueble, más renta. Por ejemplo, para un piso tasado en 200.000 euros el propietario recibiría 186 euros mensuales si tiene 65 años. Pero si ha cumplido los 85 años, la renta subiría a 600 euros. Si el piso está valorado en 600.000 euros y el dueño tiene 85 años percibirá 1.845 euros mensuales de por vida. Auge de la renta vitaliciaActualmente se contrata más la renta vitalicia inmobiliaria, que además ofrece una renta más alta. En Grupo Retiro el 28% de las operaciones que intermedian son de hipoteca inversa y el 72% restante de renta vitalicia y de venta con alquiler garantizado. La principal diferencia es que los hijos no heredan la propiedad. Las personas mayores perciben una renta mensual durante el resto de su vida a cambio de la venta de la nuda propiedad de su vivienda, pero manteniendo en todo momento el derecho de uso y disfrute de la misma. Los únicos requisitos son la edad (mayores de 65 años) y la ubicación de la vivienda, ya que en pequeñas poblaciones o zonas rurales no es posible la gestión de estos productos. Tradicionalmente ha sido contratado por personas sin herederos directos, si bien en los últimos años se nota un cambio de mentalidad en los hijos. "Declaran preferir que sus padres contraten una renta inmobiliaria porque les supone obtener más ingresos y quieren que sus padres vivan lo mejor posible", explica Martínez Cerezo. Una última opción es la venta con alquiler garantizado, el denominado sale & leaseback. En este caso, el propietario vende la casa pero de forma simultánea se realiza un contrato de alquiler con el nuevo comprador. Sea cual sea el producto elegido, la vivienda siempre debe estar libre de cargas y su ubicación es clave para que la operación salga adelante. Según Optima Mayores, el tipo de vivienda más habitual de las operaciones cerradas es un piso en capitales de provincia, fundamentalmente Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Sevilla. Fuente: http://economia.elpais.com/economia/2015/07/09/vivienda/1436431348_690660.html?rel=mas En la calle Velázquez de Madrid se vende una vivienda por 807.500 euros. Tiene un descuento del 15% sobre su precio de mercado y los vendedores, un hombre de 78 años y su mujer de 75 años, permanecerán como inquilinos durante 10 años pagando un alquiler mensual de 2.500 euros. Además, ofrecen la posibilidad de abonar por adelantado gran parte de esas rentas, de forma que se haría un segundo descuento de 120.000 euros en el precio final, que queda fijado en 687.500 euros. Quien se decida a comprar opta a un piso muy rebajado en la almendra central de la ciudad y con un alquiler garantizado. Estas operaciones que, en su denominación anglosajona, se conocen como sale & lease back, o venta con arrendamiento posterior, no son nuevas. De hecho, en los últimos años han sido la tabla de salvación de empresas, instituciones y bancos para obtener liquidez. Ahora trata de echar raíces entre los particulares. Aunque el grueso de los compradores son inversores que persiguen la máxima rentabilidad garantizada en un plazo medio y vender la vivienda cuando fallezca el inquilino, la fórmula empieza a interesar a "familias con un perfil medio-alto que viven de alquiler y que quieren comprar un inmueble con un precio por debajo de mercado y con una renta garantizada que les pague la hipoteca solicitada para comprar esa vivienda; de esta manera, apalancan parte de su inversión a cambio de conseguir a medio plazo una vivienda habitual en unas condiciones muy ventajosas", explica Nacho Espejo, director comercial de Kategora. Esta firma bilbaína especializada en la gestión de patrimonio inmobiliario ha realizado ocho operaciones en Bilbao desde el mes de enero. Su objetivo es expandirse a Madrid y Barcelona el próximo año. En este caso hay que tener en cuenta la edad del inquilino y las necesidades de uso de la casa, ya que los contratos de arrendamiento suelen hacerse por un plazo que varía entre 10 y 20 años. Ahora bien, esto no impide que la persona mayor pueda rescindirlo cuando lo desee. El comprador se beneficia de descuentos de entre el 15% y el 20% respecto al valor de mercado, explica a Carlos A. Martínez Cerezo, director general de la empresa Retiro. Y en algunos casos pueden llegar al 50%, apunta Jacobo Armero, agente asociado Re/Max Clásico. También de la revalorización del inmueble y de una rentabilidad bruta de entre el 4,73% y el 4,75% anual (hay que descontar cuotas ordinarias y extraordinarias, IBI y seguro del hogar), un cifra algo superior a la media nacional. Según el Banco de España, este parámetro cerró en el 4,6% en el cuarto trimestre de 2015. Y sube o baja según las ciudades. En Bilbao está entre un 2% y un 3%. Las viviendas que interesan suelen tener un valor medio de 400.000 euros y se encuentran en las áreas más atractivas de las urbes. A la hora de fijar importes, existen distintos caminos. "Minorar el precio de compra a cambio de repercutirlo en el alquiler es una opción que planteamos a nuestros clientes para hacer más atractivo el producto a los inversores, ya que está comprando la vivienda aún más barata sobre el precio de mercado", argumentan en Kategora. Cuentan una operación reciente en Bilbao. "El mes pasado el vendedor aceptó una reducción equivalente al valor total del alquiler, así que el precio final se redujo de los 520.000 euros de la tasación a 396.000". O puede ser parcial. En la empresa Retiro, que opera en Madrid, Barcelona y Bilbao, hacen un descuento del precio del alquiler. "Si la renta es de 1.500 euros, se fija en 1.000 euros y se descuentan 60.000 euros del precio de compra equivalente al ahorro de ese alquiler a 10 años vista", explica Martínez. Para el vendedor, siempre mayores de 65 años, también hay ventajas. Obtienen una inyección de liquidez para afrontar el pago de sus necesidades asistenciales, están exentas de tributación en el IRPF y siguen en su vivienda, "bien durante un periodo de tiempo concreto o bien a través de un contrato de arrendamiento de larga duración que le asegura su permanencia en la casa con efectos vitalicios", indican en Retiro. Hay que recordar que más del 80% de los españoles manifiesta querer ser atendido en su vivienda cuando sea mayor. En esta firma, que trabaja con inversores que no necesitan hipoteca para comprar esa vivienda, avisan de las posibles consecuencias que tiene para la persona mayor que el comprador solicite financiación. "Si no pudiera seguir pagando la hipoteca por cualquier motivo y acaba en un embargo, el banco tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento porque es posterior a su derecho de hipoteca y el inquilino perdería la protección". Aunque es difícil llegar a esta situación, ya que el propietario tendrá siempre como ingreso recurrente el alquiler. Otra opción es "constituir una prenda sobre las rentas: el banco puede solicitar al inquilino que le pague el alquiler directamente para cubrir la cuota hipotecaria, con lo que se para la posible ejecución", apunta Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers. Aunque muy extendida en el ámbito empresarial, esta fórmula es minoritaria entre particulares. También lo es el alquiler con opción a compra, una venta aplazada que se puso muy de moda durante los años de incertidumbre cuando las compraventas empezaban a tambalear. Aunque fracasó en las transacciones de obra nueva, tiene cierto tirón entre particulares. Sobre todo entre aquellos que carecen de ahorros previos y tienen claro que quieren y pueden comprar esa vivienda y no otra a corto plazo. "De conseguir la financiación, los bancos no te dan más del 80% y necesitas tener ahorrado el 20% restante, más otro 10% de gastos", recuerda el director comercial de la oficina de Look & Find Mirasierra, Jorge Juan Bravo. "Lo más extendido es pactar el alquiler durante dos o tres años y transcurrido ese tiempo ejecutar la opción de compra y descontar todo lo pagado". No es una compra en sentido estricto, pero sí otra forma novedosa de acceder a una vivienda. El derecho de uso gana peso entre los interesados en vivir bajo un techo sin comprar ni alquilar. En España hay en torno a una decena de proyectos en marcha y en Madrid la compañía Cohousing Verde gestiona Entrepatios, la primera cooperativa constituida en derecho de uso que se ha creado en la capital. Son 60 personas y están en conversaciones tanto con el Ayuntamiento madrileño como con dueños de suelos privados para adquirir un solar en el que empezar a construir. Triodos Bank será la entidad encargada de financiar el proyecto. En esta figura la cooperativa es la propietaria del edificio y no los cooperativistas. "Los socios pagan una aportación inicial del 20% del coste de la vivienda, un dinero que se recupera si decide salir junto con el IPC acumulado. Después, abonan una cuota mensual de derecho de uso que no supera los 600 o 700 euros", dice Leo Bensadón, uno de los socios de Cohousing Verde, empresa social que desarrolla este modelo. A diferencia de un alquiler común, el socio no está a expensas del casero, tiene derecho ilimitado en el tiempo y además es heredable. "Al principio se interesaron familias de entre 30 y 40 años con hijos y personas mayores y ahora también jóvenes que buscan pisos pequeños de unos 40 metros cuadrados pero con espacios comunes amplios, como cocina con comedor, espacios de juego y áreas de coworking", añade Bensadón. http://economia.elpais.com/economia/2016/06/17/actualidad/1466155273_976324.html
La modalidad, que permite arrendar viviendas deterioradas, se abre paso en España a pesar de las reticencias de los propietarios. Poca gente conoce la posibilidad de pagar el alquiler de una vivienda con ladrillos, pintura, sanitarios y azulejos. Pero, de no ser por esta modalidad, el piso del barrio de La Verneda i la Pau (Barcelona) estaría cerrado a cal y canto. Los herederos, sin dinero suficiente para afrontar la reforma necesaria, se decantaron por sustituir la renta mensual por la ejecución de obras en su vivienda. El matrimonio alquilado se comprometió a hacer mejoras por valor de 12.000 euros, así que durante 24 meses no tuvo obligación de pagar la renta de 460 euros mensuales. "Fue muy bien porque los herederos están cobrando un dinero con el que no contaban y los inquilinos, que tenían conocimientos de albañilería, han podido acceder a un piso y además a su gusto", explica Mariano Hervás, administrador de fincas del Colegio de Barcelona-Lérida, que participó en la redacción del contrato.
Desde 2013, con la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Vivienda, se incluye la rehabilitación por renta en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Si bien esta figura ya se utilizaba en la práctica sometida a la regulación del Código Civil y estaba definida en otros ordenamientos jurídicos, principalmente autonómicos, explican en el Ministerio de Fomento. Así, el inquilino que paga con obras tiene los mismos derechos que cualquier otro, como la duración mínima de tres años del contrato o la posibilidad de terminar el mismo a partir del sexto mes. Pero la rehabilitación por renta no es un derecho del inquilino, sino un acuerdo. "Se pacta lo que las partes acuerden atendiendo al valor de las obras y del alquiler. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 400 euros y el inquilino se compromete a ejecutar unas obras que le costarán 4.000 euros, eso significará que durante 10 meses no deberá pagar la renta. El valor de las obras puede ser tan significativo que el inquilino no llegue a abonar ninguna renta", recalca Rosa María García Teruel, investigadora predoctoral en Derecho Civil en la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgilin. Ahora bien, al propietario del inmueble las obras no le salen gratis, sino que "las está pagando renunciando al cobro de la renta y tendrá que tributar por ellas en el IRPF, como rentas en especie", asegura Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers. Recuerda el abogado que esta fórmula puede ser incluso más interesante para los dueños de fincas antiguas y empresas especializadas en el arrendamiento. La reforma por renta o la renta mixta –parte económica y parte obras– puede darse al comienzo del arrendamiento o después, aunque lo más habitual es que se acuerde en la firma del contrato. Bajo este paraguas encajan todo tipo de obras, aunque parece que va más encaminado a las de cierta envergadura, ya que la ley habla de "rehabilitación o reforma". Además, "cuando se trata de obras de poco valor, como pintar las paredes, ya se usan los periodos de carencia, de modo que el primer o segundo mes no se debe pagar el alquiler. En la rehabilitación por renta la obligación principal del inquilino son las obras, o las obras más una renta simbólica", aclara García Teruel. Al ser un acuerdo entre las partes no existe un registro oficial, pero varias administraciones públicas y asociaciones de Andalucía y Cataluña han puesto en marcha iniciativas de este tipo. Que casero e inquilino pacten esta fórmula es una buena idea para dar salida a las viviendas degradadas, antiguas, que no cumplen las condiciones de habitabilidad y que de otra forma estarían vacías, según García Teruel, para quien falta difusión e impulso por parte de la Administración pública. Un camino en línea recta que permitiría incrementar el parque de inmuebles en buen estado en España y, de paso, su valor. Unos dos millones de casas se encuentran en mal estado y necesitan rehabilitación, estima el Instituto para la Diversificación y el Ahorro de Energía (IDAE). Y, según Eurostat, cerca de un 17% de la población vive en inmuebles en condiciones de habitabilidad deficientes: humedades, goteras, problemas estructurales e importantes deterioros en ventanas y suelos. La única salida para muchas de estas viviendas es el mercado negro del alquiler, que llega a ser del 41,4% según los últimos datos de Gestha. El beneficio más importante para el arrendatario es no tener que disponer de dinero en efectivo para poder acceder a una vivienda. "En el actual contexto económico existen muchos sectores de la población que no tienen una fuente estable de ingresos pero, en cambio, disponen de experiencia y conocimientos constructivos. O tal vez tienen familiares o conocidos que les pueden ayudar y promover un trabajo colaborativo", piensa García Teruel. La recompensa para el casero es conseguir una vivienda revalorizada. "Más de un 41% de los propietarios no pueden afrontar las obras de rehabilitación", recuerda la investigadora de la universidad catalana. No obstante, la operación no está exenta de peligros que asustan y mucho a los propietarios, ya de por sí recelosos de alquilar sus pisos. El administrador de fincas Mariano Hervás cuenta el caso de unos okupas a los que se ofreció la ejecución de obras a cambio de la renta en un piso. "Al cabo de un años se fueron sin hacer la reforma y sin pagar". Hay que extremar las precauciones y blindajes porque no es un contrato de alquiler cualquiera. Tanto la renta como las obras tienen que estar cuantificadas conforme a un proyecto en el que se especifiquen calidades, acabados, materiales, precio, plazos, etcétera. "Es muy importante para el arrendador que haya esta equivalencia, de lo contrario no sabrá qué está percibiendo a cambio de no cobrar la renta", aconseja De Salvador Morell. Y para el inquilino es clave conocer a qué tipo de obras se está comprometiendo, ya que las acepta como obligación principal. Una vez al mes el propietario debe visitar el piso y no está de más "contar con un técnico independiente que certifique si se ha pagado en especie la renta correspondiente y si las obras avanzan conforme a lo previsto", apunta el abogado. La profesionalización de este servicio ya ha comenzado. Hace dos años nació Alquiforma, la primera empresa de gestión de alquiler por reforma en España, que aplicó esta modalidad en 63 contratos durante 2015 en la provincia de Valencia y lleva más de 10 este año. "El hecho de que participe una empresa de reformas y gestión inmobiliaria incrementa la seguridad del arrendador", cree Borja de los Mártires, gerente de la firma. "Cuando el propietario de una vivienda necesitada de reformas contacta con nosotros y se pactan las obras más adecuadas. Una vez presupuestada la reforma, se introduce la ficha de la vivienda en la base de datos y el futuro inquilino puede ver las características del inmueble, las obras exigidas, así como las condiciones de financiación de la reforma mediante el pago del alquiler", explica. Las reformas suelen durar un mes, que suele ser el anterior a la entrada en el piso, pero a diferencia de la modalidad en la que no hay intermediarios, en este caso el inquilino siempre paga, ya que durante los meses en que está exento de la renta –un máximo de 24 meses– debe abonar a la empresa el coste mensual de las obras. A cambio, se hace con un alquiler hasta un 20% más económico. "El arrendatario tipo tiene entre 30 y 45 años, un nivel medio-alto y se desplaza frecuentemente por trabajo. Prefiere esta fórmula para poder vivir en una casa reformada a su gusto", dice De los Mártires. La empresa pretende crecer a nivel nacional con el sistema de franquicias. Notas:
Una de las tendencias que lleva tiempo de moda es la elaboración de muebles con palets. Sí, los vemos en Ikea y en muchas tiendas de decoración, pero también pueden ser piezas hechas a mano por vosotros mismos. Os resultarán mucho más económicas y aparte aportarán un toque personal y rústico a vuestro hogar. Aunque parecen simples estructuras de madera que generalmente se utilizan para transportar mercancías, actualmente son una tendencia de decoración low cost que con un poco de imaginación y trabajo se pueden reciclar de muchas maneras. Lo primero que hay que hacer es visitar alguna zona industrial cercana a vuestra ciudad, donde la actividad mercantil sea frecuente. Veréis que, aunque su demanda ha aumentado, continúa siendo bastante fácil encontrar este tipo de objetos. Una vez hayáis encontrado los que necesitéis, tenéis que tener en cuenta que ante todo hay que lijar la superficie de la madera, ya que seguramente no estará completamente lisa. Es importante tapar con masilla los agujeros de los clavos o las imperfecciones que puedan haber. Después ya podéis pasar a barnizar el material con una capa de barniz mate incoloro. A continuación, podéis pintar el palet, pero si queréis obtener un resultado más rústico basta con dejarlo solo con el barniz. Si queréis pintarlo debéis tener en cuenta que se tendrán que aplicar aproximadamente 2 o 3 capas de pintura para lograr un buen resultado. Con estos tres pasos ya tendréis el palet preparado para usarlo como queráis. Podéis realizar una mesa sostenible, añadiéndole patas o ruedas o también podéis acumular los palets uno encima de otro hasta que logréis la altura deseada. Si queréis darle un aire más sofisticado podéis añadirle una superficie de cristal. Hay numerosos muebles que podéis realizar gracias a los palets como una zona de chill out, estanterías, sillones, cabeceros y hasta podéis realizar camas reciclándolos.
Las viviendas versátiles dan respuesta a los nuevos hogares y sacan los colores a una arquitectura residencial trasnochada. Nada tienen que ver los hogares y familias españolas de hace cinco décadas con los actuales. El número de miembros ha pasado de casi cuatro personas en 1970 a 2,5 en 2015, según el INE. ¿Por qué entonces la forma de construir las casas sigue prácticamente inalterada? Es la pregunta que se hace una parte -aún pequeña pero creciente- de un sector que peca de conservador. Según José María Ezquiaga, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), hay "un evidente divorcio entre las necesidades de una sociedad y unos hogares cada vez más diversos y complejos y el mercado inmobiliario". Este arquitecto considera que el sector residencial sigue repitiendo fórmulas tradicionales. En su opinión, la renovación debe apoyarse "en una mayor adaptabilidad y variedad de los tipos y tamaños de vivienda y en la incorporación del concepto de vivienda progresiva, es decir, que puede crecer y adaptarse a lo largo del tiempo a las necesidades y capacidad económica del usuario". Recuerda que el último premio Pritzker, el arquitecto chileno Alejandro Aravena, ha fundado su prestigio internacional por su innovación en este ámbito. No obstante, las iniciativas de casas que cambian sin derribos van llegando en España. Y empieza a abrirse el abanico más allá del unifamiliar, con bloques de pisos, oficinas, hoteles y residencias universitarias. "A medida que la conciencia de que es necesaria una arquitectura de menor impacto y las filosofías de la economía circular y los procesos de la cuna a la cuna (en lugar de la cuna a la tumba) se extiendan, este tipo de arquitectura será la única alternativa posible. La nuestra es una apuesta a medio plazo aunque es una realidad posible a día de hoy", dice Pablo Saiz, arquitecto de Modulab Arquitectura y Vivienda. Cambio de mentalidad Que su uso no se generalice en España es una cuestión de mentalidad y costumbres. "Toyota fabrica la mitad de viviendas en Japón de este modo", explica Sergio Baragaño, fundador y director del estudio de arquitectura [baragaño], que ha creado el concepto de B Home. Son edificaciones de viviendas y oficinas formadas por módulos de acero fabricados en un taller y, una vez concluidos, se transportan hasta la parcela. El proceso dura entre 80 días y cuatro meses. "Facilita notablemente su construcción, genera menos residuos que los sistemas tradicionales de edificación e incrementa la seguridad del personal", indica Baragaño. El proyecto sale a la luz en mayo de 2015 en colaboración con ArcelorMittal –mayor productor de acero del mundo– y tras ganar el concurso para la terminal de cruceros en el Puerto de Bilbao. "¿Por qué no llevarlo al ámbito de la vivienda, si funciona en un edificio por el que pasan dos veces al día 2.500 personas y está situado encima del Cantábrico?", se pregunta el arquitecto. La vivienda puede crecer en altura o en superficie tantas veces como la parcela o la normativa lo permitan. Hay casas desde 39 hasta 400 metros cuadrados y los precios parten de 49.900 euros. En un piso en altura el coste estaría en 1.000 euros por metro cuadrado. El prototipo más pequeño, de 40 metros, se puede visitar en el centro de ArcelorMittal R&D de Avilés (Asturias). El estudio ultima otra vivienda a medida para un cliente inglés en la provincia de Toledo, y trabaja en varias promociones en Chile y Panamá. Otra iniciativa es la de la compañía catalana Smartliving, que ha creado un sistema para que las viviendas se completen o desmonten a medida que las necesidades cambien. "Los cubos tienen unas dimensiones de tres metros de alto por seis de ancho y 1,2 de fondo y se puede alcanzar hasta tres alturas. El ensamblaje se realiza en el taller, donde se añaden los acabados, y en dos meses la vivienda está lista para entrar a vivir", explica Xavier Claramunt, uno de los socios de la compañía. Después, para transformarla solo se precisa un día de trabajo gracias a que la tabiquería interior no lleva instalaciones. El metro construido va de 850 hasta 1.200 euros, entre un 25% y un 35% menos que otros sistemas tradicionales. Una casa de unos 100 metros cuesta entre 85.000 y 100.000 euros. La empresa tiene 15 pedidos de unifamiliares en marcha y estudia la construcción de un bloque de seis plantas en Sabadell. Esta forma de construir reduce los tiempos entre un 50% y un 60% respecto a la tradicional. "Más tornillo y menos ladrillo", señala Pablo Saiz. Este arquitecto recuerda que la reducción de costes sería más acusada "si se consiguiese un flujo continuo de producción, cuestión aún por llegar en este ámbito". En Modulab han diseñado una vivienda de 140 metros cuadrados que está en una parcela en Galapagar (Madrid) y que recientemente ha sido ampliada y modificada. Por su parte, el estudio de interiorismo Vilablanch ha probado en Barcelona un nuevo modelo de vivienda cambiante que evoluciona sin obras. Se trata de diez casas unifamiliares en Sant Andreu de Llavaneres con módulos dinámicos. Partiendo de una habitación independiente y dos baños, es posible llegar a crecer hasta cinco habitaciones y tres baños. De nuevo, no hace falta hacer ningún derribo. En este camino hacia las viviendas transformables resultan imprescindible las paredes móviles. Y en esas están los cuatro arquitectos que forman el estudio madrileño PKMN Architectures, que a principios de 2014 crearon el proyecto Pequeñas Grandes Casas. Tratan de transformar los espacios y multiplicar los usos. La primera experiencia de vivienda transformable (llamada All I Own House) está en Madrid y participará en la próxima Bienal de Venecia de Arquitectura. Más de la mitad funciona como un loft y el resto es un espacio cambiante. El resultado es que un piso de 45 metros cuadrados cunde como uno de 75 metros. Con este son cuatro los proyectos realizados, el último un estudio de 25 metros en Madrid que funciona como un apartamento de 45 metros. El coste, siendo superior a productos estandarizados, está dentro del abanico de precios del mueble a medida. A cambio, "hacer que una vivienda de 50 metros cunda como una de 70 implica revalorizar el inmueble en unos 60.000 o 75.000 euros", explica Enrique Espinosa, cofundador de PKMN. http://economia.elpais.com/economia/2016/05/06/actualidad/1462521987_239670.html
-Abrir las cortinas durante el día, para que el sol caliente la casa. Y durante la noche, cerrarlas para limitar la cantidad de calor que escapa.
-Se puede ahorrar de 10 a 20% en gastos de calefacción bajando el termostato de 3 a 5 grados. -Se ahorra hasta un 25% en gastos de calefacción al instalar o mejorar el aislamiento de las paredes y techos. -Se recomienda intalar un termostato programable para regular automáticamente la temperatura del hogar y así tener mayor control de su comodidad y ahorros de energía. -Otro dato importante es sellar con material aislante las ventanas y puertas para ahorrar hasta un 5% de los gastos de calefacción. -Mantener el sistema de calefacción inspeccionado y hacer un mantenimiento regularmente. -Limpiar o cambiar el filtro de la calefacción según las recomendaciones del fabricante. Un filtro limpio o cambio de filtro puede ahorrar hasta 2% en gastos de calefacción. -Para mayor seguridad y eficiencia, hay que manter todas las aberturas y registros de la calefacción libres de suciedad y obstrucciones. -Verificar que los conductos de aire no tengan escapes. Si esto ocurre hay que sellar cualquier escape que se encuentre y así se ahorrará entre 5 y 20% de los gastos de calefacción. Fuente: www.construirydecorar.com La bioconstrucción entiende a la vivienda como un organismo que nace y, tras una vida útil, muere y se descompone, intercambiando materia y energía con el medio que la rodea a lo largo de todo ese ciclo vital.
Para minimizar el impacto de la vivienda ecológica sobre el entorno es imprescindible utilizar materiales que no sean contaminantes en ningún momento del ciclo de vida y que puedan reutilizarse, reciclarse o distribuirse en el medio sin degradarlo. También es importante que no consuman mucha energía en su producción y en la fase de transporte. En principio, es importante considerar los materiales disponibles localmente y la arquitectura tradicional de la zona, para trabajar en concordancia con el ambiente y el patrimonio local. La piedra es el material de construcción noble por excelencia. Reúne varias ventajas, como su larga vida, su buen nivel de insonoridad, inercia térmica y protección contra el calor del verano. En contraposición, sus desventajas incluyen un proceso de construcción más lento, mayores costes de mano de obra, el riesgo de deterioro por humedad y la insustentabilidad ambiental de muchas de las canteras de procedencia. Por otra parte, el adobe es otra opción. Posee una buena capacidad de almacenar frío o calor, resulta cálido y tiene una emisión radiactiva muy baja. Además, se trata de un material abundante en cualquier lugar y fácil de trabajar. Asimismo, su extracción no insume daño al ambiente. El tapial es una técnica que consiste en construir muros con tierra compactada y que posee características similares al adobe, en cuanto a ventajas y desventajas. La bioconstrucción con balas de paja, por otro lado, está muy extendida en Canadá y Estados Unidos. Se trata de un material muy práctico y barato, con excelentes condiciones de aislamiento acústico y térmico y energéticamente óptimo. Sin embargo, esta clase de material también tiene inconvenientes para su desarrollo. Aunque aparente ser fácil, el proceso de construcción tiene su complejidad. Es necesario tener en cuenta todos los detalles respecto a estructuras y prevención de incendios. Además, las balas de pajas pueden funcionar como escondites para insectos y roedores. Finalmente, cada bioconstrucción es el resultado de la aplicación de la creatividad humana, teniendo como objetivos principales el ahorro económico y energético, el mejoramiento de la salud de las personas y el cuidado medioambiental, utilizando aquellos materiales que garanticen dichos preceptos. |
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