VALENCIA, 14 (EUROPA PRESS)

La empresa CYES lidera junto con un grupo de empresas y cuatro Institutos Tecnológicos de la Comunidad Valenciana el proyecto 'NANOHABITAT Nuevos materiales funcionales para los sectores de la construcción y el Hábitat', que está desarrollando nuevos nanomateriales y productos de alto valor añadido y durabilidad para aplicarlos en la construcción y el habitat.

El proyecto aborda la investigación industrial de nuevos materiales basados en la aplicación de la nanotecnología, --manipulando y controlando átomos y moléculas-- para desarrollar nuevos productos que aporten nuevas funcionalidades a los materiales tradicionales de la construcción y el habitat, como la prevención inteligente de la corrosión, nuevas propiedades ópticas, capacidad biocida, materiales que repelen al agua y las grasas, resistencia al fuego y capacidad de disipación de carga estática.

El proyecto, con una duración de dos años, cuenta con un presupuesto de 1,7 millones de euros, y está financiado en su primera fase en 2010 con 550.000 euros a través de las Ayudas para la Financiación de Acciones Estratégicas de Diversificación Industrial para la Comunidad Valenciana de la Conselleria de Industria, Comercio e Innovación.

El consorcio del proyecto está integrado por las empresas: CYES Infraestructuras S.A., GADEA HERMANOS S.L., UBE CHEMICAL EUROPA S.A., POLYTEC QUÍMICA S.L., UTISA Tableros del Mediterráneo S.L., ANDREU WORLD S.A., FERRO SPAIN S.A. y SYSTEM POOL S.A., y los Institutos Tecnológicos de la Construcción AIDICO; Instituto Tecnológico del Mueble, Madera, Embalaje y Afines AIDIMA; Instituto Tecnológico del Plástico AIMPLAS y el Instituto de Tecnología Cerámica ITC.

Según ha explicado este lunes el consejero delegado del Grupo CYES Honorio Ballester, el proyecto va a ofrecer soluciones viables a medio plazo para el desarrollo de materiales con un alto valor añadido que permitirán a las empresas participantes impulsar su competitividad a nivel nacional e internacional, potenciar la diversificación industrial de sus productos y abrir nuevos mercados en sectores como cerámica, mueble, construcción y el plástico.

PROBADO EN SAGUNTO
Ballester ha explicado que un nuevo componente aplicado al hormigón para evitar su corrosión está ya siendo probado en las cajoneras de los muelles y diques en el puerto de Sagunto (Valencia), evitando la penetración de la corrosión del mar.

Por su parte, el conseller de Industria, Vicente Rambla, ha hecho balance de las acciones estratégicas de diversificación industrial 2008-2010 y en este sentido, ha informado de que para ese periodo se ha contado con un presupuesto de 25,6 millones de euros, con una inversión inducida de 37,6 millones y 86 proyectos de diversificación industrial concedidos con 405 empresas --de las que un 67 por ciento eran pequeñas, 17 por ciento, grandes y 16 por ciento, medianas-- beneficiadas.

El consorcio medio ha sido de 4,7 empresas, con un presupuesto medio anual por proyecto de 382.000 euros y una subvención media de 298.000 euros. En eficiencia energética y tecnologías limpias se han desarrollado 24 proyectos y para diseño y nuevos procesos industriales, 16. En nanotecnología se han registrado nueve, logística y distribución, ocho, tecnologías agroalimentarias, siete; tecnologías de información y comunicación, siete; biotecnología industrial, cinco y hábitat, dos.

Para 2011, el global de esta línea es de 6 millones de euros, 217.000 euros más que en la edición anterior. Para nuevos proyectos se destinarán 3,7 millones, y para renovaciones se reservan 2,2 millones.

Según Rambla estos proyectos representan "saltos cualtitativos" que piensan seguir apoyando, y ha remarcado que prevé que los que se presenten a la nueva convocatoria serán "innovadores y radicales" por la actual "coyuntura difícil".

http://www.que.es/valencia/201102141321-proyecto-empresas-institutos-tecnologicos-investiga-epi.html

La vivienda del futuro estará construida con nanomateriales que permitirán una mayor seguridad en los edificios, un hormigón ajeno a la corrosión medioambiental, la anulación de humedades, resistencia a los incendios e incluso protección contra hongos u otros organismos infecciosos.

Es el proyecto 'Nanohabitat' que lidera la empresa Cyes junto con un grupo de empresas y cuatro Institutos Tecnológicos de la Comunitat Valenciana. El proyecto aborda la investigación industrial de nuevos materiales basados en la aplicación de la nanotecnología, -manipulando y controlando átomos y moléculas- para desarrollar nuevos productos que aporten funcionalidades a los materiales tradicionales de la construcción y el habitat.

El proyecto cuenta con un presupuesto de 1,7 millones de euros y está financiado en su primera fase con 550.000 euros a través de las Ayudas para la Financiación de Acciones Estratégicas de Diversificación Industrial para la Comunitat Valenciana de la Conselleria de Industria, Comercio e Innovación.

Según explicó ayer el consejero delegado del Grupo Cyes, Honorio Ballester, «el proyecto parece ciencia ficción, pero está ahí». De hecho, Cyes ya desarrolla un nuevo componente aplicado al hormigón para evitar su corrosión en las cajoneras de los muelles y diques que instala en el puerto de Sagunto.

El conseller de Industria, Vicente Rambla , destacó que las ayudas estratégicas de diversificación industrial 2008-2010 han contado con un presupuesto de 25,6 millones de euros, con una inversión inducida de 37,6 millones de las empresas, 86 proyectos concedidos y 405 empresas beneficiadas. Para 2011, existe un presupuesto de 6 millones de euros, 217.000 euros más que en la edición anterior.
http://www.lasprovincias.es/v/20110215/economia/ocho-empresas-valencianas-desarrollan-20110215.html

1. ¿Qué se entiende por vivienda nueva?
Es la vivienda adquirida directamente del promotor inmobiliario. A diferencia de la vivienda de segunda mano, la adquisición de vivienda nueva de manos de un promotor está gravada con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Mientras que la compra de vivienda en segunda transmisión y de manos de un particular está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

2. Metros cuadrados útiles vs. construidos
La superficie útil de una vivienda es, a grandes rasgos, la suma de las superficies de los espacios interiores de la misma. Desde un punto de vista más técnico, y aunque no hay una única definición legal, podemos definirla como la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de la vivienda, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo (tales como terrazas, balcones, tendederos, etc.). De aquí se excluye la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

La superficie construida es  la superficie útil sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en la definición anterior e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100. Según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos (pisos o locales) del mismo edificio, y, en el caso de elementos de un edificio, la parte proporcional que les corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

3. ¿Es mejor no precipitarse, meditar la decisión, hacer algún tipo de comprobación en la Comunidad Autónoma, el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad o en algún otro organismo público o privado?
No cabe duda de que cuanta más información pueda recopilar, más protegido estará el consumidor. Cuestiones bastante sencillas de verificar son:

1. La titularidad de los solares o, en segundas transmisiones, de las viviendas y su estado de cargas y gravámenes (en el Registro de la Propiedad).
2. La identidad de los vendedores y que éstos coinciden con quien consta como propietario en el Registro de la Propiedad.
3. Las características urbanísticas de la zona donde se va a ubicar la vivienda y el estado de tramitación de las licencias en casos de obra nueva (en el Ayuntamiento).
4. Las limitaciones derivadas del régimen de protección pública al que, en su caso, esté sujeta la vivienda (en la Comunidad Autónoma o en el Ministerio de Vivienda).
5. Los estatutos y el régimen de propiedad horizontal de la finca, así como el importe de los gastos de comunidad.

4. ¿Durante la formalización de cualquier contrato que firme me pedirán datos personales -DNI, cuentas bancarias, ingresos familiares...? ¿Tengo que darlos?
Sus datos personales propiamente dichos han de constar en los contratos y documentos que usted suscriba. En cuanto a la información de contenido patrimonial, le será solicitada sólo en tanto en cuanto se establezcan fórmulas de pago aplazado o en caso  de concertar o subrogar un préstamo hipotecario. Los datos sobre ingresos familiares deben ser acreditados si la vivienda es protegida.

5. ¿Estarán seguros mis datos personales o los pueden utilizar para vendérselos a otras empresas?
Toda la información que usted facilite se encuentra amparada por la Ley de Protección de Datos.

6. Si me surgen dudas sobre cualquier aspecto, ¿puedo recurrir a algún servicio de asesoramiento público, a entidades de consumo o a la Administración para que me ayuden?
Existen oficinas dependientes de las diferentes administraciones públicas donde puede recabar asesoramiento gratuito. También es función de los Notarios y Registradores de la Propiedad facilitarle ayuda en este sentido.
7. Retrasos en la entrega7.1. ¿El promotor tiene que informarme de retrasos, problemas o cualquier otra circunstancia que me afecte?Toda modificación de las condiciones inicialmente pactadas deberá ser puesta en conocimiento del comprador y, en el supuesto de que dichas modificaciones supongan alteración de condiciones esenciales del contrato (precio, plazo de entrega, modificaciones sustanciales de proyecto...), requerirán el consentimiento de éste o, en su caso, le darán derecho a resolver el contrato. Si fueran imputables al promotor, situarían la cuestión en el campo del incumplimiento contractual, dando derecho al comprador a resolver el contrato o a exigir su cumplimiento, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios si ello no fuera viable.

7.2. ¿Tiene que reflejarse en el contrato la fecha de entrega exacta o el promotor juega con algún plazo legal para cubrirse las espaldas?Es ineludible que se consigne una fecha o plazo cierto de entrega. De hecho, se considera cláusula abusiva la consignación de fechas de entrega meramente indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.

7.3. ¿Puede el vendedor argumentar causas sobrevenidas -meteorológicas, escasez de materiales u obreros, etcétera- para justificar un retraso?En nuestro Derecho se recogen las figuras de la 'fuerza mayor' y 'caso fortuito' referidas a aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Suelen alegarse como tales inclemencias climatológicasde carácter realmente extraordinario, hallazgos arqueológicos sorpresivos, huelgas o conflictos colectivos del sector de la construcción o el transporte de extraordinaria duración, etc., siempre y cuando dichos acontecimientos obliguen a la suspensión o paralización de los trabajos.

Si dichas circunstancias se acreditaran por parte del vendedor y, además, éste estuviera en posición de probar su actuación diligente ante las mismas, el retraso padecido en la obra no le sería imputable.

Sin embargo, cualquier eventualidad que debiera haber sido prevista con una planificación racional y profesionalqueda excluida de los conceptos de 'fuerza mayor' y 'caso fortuito'.

7.4. ¿Me tiene que compensar económicamente si se retrasa más de lo pactado?Si existiera un conflicto en esta materia, serán los Tribunales de Justicia quienes deberán valorar si el retraso es o no constitutivo de incumplimiento. De ser así, sí puede dar lugar a indemnización de daños y perjuicios. Los retrasos muy graves, que frustren las legítimas expectativas del comprador, pueden dar derecho a éste a resolver el contrato y/o a ser indemnizado por los costes que se le hayan irrogado (rentas arrendaticias, guardamuebles, mudanzas, etc.) y que no hubiera tenido si la vivienda se hubiera entregado en la fecha convenida.

7.5. ¿He de presentar documentos de los daños que me ha generado el retraso -por ejemplo, alquiler, guardamuebles, etcétera- para que me compense o me compensará sin pedirme explicaciones?Con carácter general, en nuestro Derecho es necesario acreditar la existencia real y efectiva de los daños y perjuiciosque se reclaman. Así, si a consecuencia del retraso en la entrega de nuestra vivienda nos vemos obligados a pagar un alquiler u hospedaje, una segunda mudanza, contratación de guardamuebles, etc; entendemos que dichos gastos son perjuicios objetivos y cuantificables. Por ello es muy importante que se puedan acreditar documentalmente.

Por otro lado, en algunos contratos se establecen cláusulas de penalización, de manera que se prevé desde el inicio cuáles serán las consecuencias de un posible retraso en la entrega (por ejemplo, una indemnización a tanto alzado por día de retraso). En tal caso,  generalmente no necesitaremos acreditar nuestros perjuicios y bastará multiplicar los días de retraso por el importe consignado en el contrato.

7.6. ¿Podría suceder que me pidan dinero adicional antes de la entrega como condición para darme la casa, bajo el pretexto de que los gastos del promotor se han disparado inesperadamente, aun en el caso de que el precio de mi vivienda se encuentre previamente cerrado?No. Usted no está obligado a abonar cantidad alguna fuera de la previamente pactada en su contrato. El riesgo de la actividad inmobiliaria lo asume el vendedor/promotor y no puede repercutirlo en el comprador.


7.7. Si me lo piden, ¿qué puedo argumentar?Deberá anteponer la literalidad de su contrato y el hecho de que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

7.8. ¿Y si me dicen que entonces no me entregan la casa que estoy comprando?En tal caso, tendrá usted que considerar la posibilidad de acudir a los Tribunales de Justicia para reclamar el cumplimiento del contrato o, incluso, para denunciar la coacción de que está siendo objeto.

8. La firma de las escrituras8.1. ¿Me citarán con tiempo suficiente para ir al notario a firmar las escrituras de compraventa?Normalmente, el vendedor avisa con suficiente antelación. Especialmente si está previsto el otorgamiento de escritura de hipoteca ya que también el Banco debe concurrir a la Notaría. Existe una previsión específica para las escrituras públicas que documenten préstamos hipotecarios en el caso de que la hipoteca recaiga sobre viviendas, el prestatario sea una persona física y el importe del préstamo solicitado sea inferior a 150.253,02 €. En estos casos, el prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario al menos durante los tres días anteriores a su otorgamiento.

8.2. ¿Antes de ir al notario es habitual que me permitan visitar la casa y ver cómo ha quedado?Sí. De hecho, usted debe exigir la realización de esa visita. Tenga en cuenta que el otorgamiento de la escritura de compraventa equivale a la entrega de la vivienda.

8.3. ¿Puedo yo elegir el notario que desee o debo aceptar el que me proponga el vendedor?Aunque es habitual que, en promociones formadas por un importante número de viviendas, sea el promotor quien proponga al notario (por una simple cuestión de operatividad), si quien vende es un promotor inmobiliario la parte compradora tiene derecho a elegir notario entre aquéllos que tengan, por su competencia territorial, algún tipo de conexión razonable con las partes o la ubicación del inmueble.

8.4. ¿Podré ver las escrituras de compraventa y de hipoteca antes de la firma ante notario? ¿Podré plantear al notario cualquier duda que se me plantee?Es muy importante que usted sepa claramente a qué se compromete, por lo que es esencial que entienda lo que firma. Para ello usted podrá examinar el proyecto de escrituras en la Notaría antes de su otorgamiento. Entre las funciones del notario está la de asesorar gratuitamente a las partes, por lo que, cuando otorgue su escritura (y con anterioridad, incluso) no dude en acudir a la Notaría para consultar las dudas que pueda tener.

8.5. ¿Aporta alguna garantía que la compraventa se formalice ante notario?Desde luego. La constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y sobre la fecha del mismo. Además, controlar la legalidad del documento y asesorar a las partes de forma imparcial e independiente como funcionario público que es. El notario debe asegurarse de que el contrato se otorga de forma consciente y voluntaria. También verifica la identidad de los comparecientes y, en su caso, los poderes de representación de quien comparece en nombre de otro, de una sociedad, etc. La Notaría también  interviene para garantizar el buen fin de la compraventa mediante las siguientes gestiones, extraordinariamente importantes para los intereses del comprador:

- Petición de información previa al Registro de la Propiedad para que conste quién es el propietario de la vivienda, si está libre de cargas y gravámenes, etc. Además, mediante un mecanismo de información continuada durante varios días a contar desde la remisión por fax a la Notaría de la nota registral en cuestión, el registrador viene obligado a informar inmediatamente al notario en cuestión de cualquier novedad relativa a la finca consultada. Por ejemplo, que llegara al Registro otra escritura de compraventa a favor de otra persona.

- Presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad de forma inmediata a su otorgamiento. Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta en el Registro de la Propiedad por fax, creándose un asiento de presentación. Es decir, que el mismo día en que compra la vivienda tiene entrada este hecho en el Registro. Dentro de los diez días siguientes habrá que presentar físicamente la escritura en el Registro para consolidar este asiento de presentación.

- Comprobación de si la vivienda está al corriente o no de los pagos de comunidad. Se une a la escritura un certificado expedido por el secretario-administrador de la comunidad de propietarios, con la aprobación del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad

No renuncie a estos derechos. Exija que se lleven a cabo las anteriores comprobaciones.

8.6. ¿En el acto de la firma es habitual que se entreguen las llaves de la casa?Sí, dado que el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, será entonces cuando, generalmente, se le entregarán las llaves.

8.7. ¿Deben alguna información útil de la casa en el momento de la firma de las escrituras, como el Libro del Edificio, proveedores, suministradores, manejo de las instalaciones, etc.?Con carácter general, la legislación sobre Consumo establece, respecto de cualquier producto objeto de venta, la obligación del vendedor de incorporar las instrucciones o indicaciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles. Trasladado esto al ámbito de la vivienda, son las Comunidades Autónomas las que han regulado de forma detallada la documentación que ha de entregarse al comprador o, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios por parte del promotor. Esto es aplicable con carácter obligatorio, por tanto, en la primera venta de viviendas.

Para las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación señala que , una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo esto es lo que constituye, en definitiva, el llamado Libro del edificio, que deberá ser entregado a los usuarios finales.

No existe una previsión legal similar para la venta de viviendas en segunda o ulteriores transmisiones, pero lo lógico es que el vendedor le entregue la información de que disponga.

8.8. Firmadas las escrituras ¿podré ocupar la casa inmediatamente?El otorgamiento de la escritura pública de compraventa equivale a la entrega de la vivienda por lo que en el mismo acto se entregan, generalmente, las llaves de la vivienda. Por tanto, salvo que haya alguna previsión muy específica por algún motivo determinado, entrará usted en ese momento en la posesión de la vivienda.

9.  Problemas con la casa9.1. Si hubiese desperfectos, ¿qué debo hacer?Lo habitual es que usted advierta la presencia de los desperfectos una vez tome posesión de la vivienda. Por eso, tratándose de vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos plazos de garantía de diez, tres y un año en función del tipo de imperfección o defecto de que se trate. Al margen de ello, el promotor es sujeto de responsabilidad contractual por plazo de quince años. Por lo tanto, aunque se haya otorgado la escritura de compraventa, usted tendrá derecho a exigir la reparación de los defectos advertidos.

En caso de segundas o ulteriores transmisiones, hay un plazo de seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Ha de tratarse de defectos no manifiestos, que no estuvieran a la vista para el comprador, no siendo de aplicación cuando el comprador es un perito en la materia que, por su oficio o profesión, debiera haberlos conocido fácilmente. En caso de vicios ocultos, el comprador puede desistir del contrato, abonándole el vendedor los gastos que pagó, o bien rebajar proporcionalmente, a juicio de peritos, el precio que pagó. Si se acredita que el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos y no lo manifestó al comprador, éste tendrá la misma opción y además se le indemnizarán los daños y perjuicios aunque optara por la rescisión.

9.2. Si hubiese menos metros de los que he comprado, ¿qué debo hacer?Si detectamos menos metros de los estipulados en nuestro contrato, debemos distinguir dos supuestos:

- Suponiendo que nos encontremos en un caso de venta sobre plano de pisos en construcción.

En este caso, nuestros Tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención a las características (orientación, configuración, superficie...) que resultan del plano incorporado al contrato de compraventa. Dicho plano ejerce para el promotor un papel normativo porque le obliga a construir las viviendas vendidas de forma que reúnan dichas condiciones. Cualquier desviación no consentida debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato. En función de su relevancia, podría dar derecho a la resolución del contrato a instancia del comprador y/o a una indemnización de daños y perjuicios.

En consecuencia, si apreciamos una disminución en los metros, nuestro primer paso deberá ser poner en conocimiento del vendedor tal circunstancia a la mayor brevedad posible (antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública). Esta comunicación deberá realizarse por conducto fehaciente (notarial o burofax con certificación de texto) y tiene por objeto intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una minoración en el precio si es el interés del comprador. Si este acuerdo no fuera posible pero usted está interesado en adquirir la vivienda, lo ideal será que en la propia escritura pública de compraventa se consignara la circunstancia de este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Sin embargo, es fácil que el vendedor no acceda a que se incorpore mención alguna a la escritura. En tal caso, intentaremos que nuestros derechos queden salvaguardados comunicando, también de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a verificar sin perjuicio de la reserva de acciones por el incumplimiento detectado.

- Suponiendo que nos encontremos ante una venta de vivienda ya construida, partiremos de dos supuestos:

a) Que la venta se verifique con expresión de la cabida de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (p.ej. X euros/m2). 
En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida dará derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.

b) Que la venta se verifique por un precio alzado. En tal caso, ante nuestra queja, la vendedora podría negarse a indemnizarnos con base en que la venta se realizó como cuerpo cierto, y no a razón de un tanto por metro.

El plazo para ejercitar estas acciones es de seis meses desde la fecha de la entrega.

9.3. ¿Si transcurrido más tiempo surgen problemas como grietas, humedades, que se levante el parqué, que no funcione la calefacción, etc., están obligados a repararlos inmediatamente o su arreglo es cosa mía por ser yo el propietario?Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):

- Durante diez años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc ...

- El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

9.4. Si se niegan a hacerlo, ¿qué puedo hacer?Previo examen y valoración por un perito, puede acudir a los Tribunales de Justicia. También puede acudir a los organismos públicos de defensa de los consumidores, que pueden incoar un expediente sancionador a la promotora.

9.5. ¿Durante cuántos años son responsables de los desperfectos que aparezcan?Como ya se ha dicho, en función de la naturaleza de los desperfectos se establecen plazos de garantía en la compra de viviendas de obra nueva (10, 3 y 1 año). Sin embargo, es importante saber que las acciones para exigir estas responsabilidades prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan existir entre comprador y vendedor con origen en el contrato de compraventa, cuyo plazo de prescripción es de quince años.

10.  Marcha atrás

• La propiedad ha sido ampliada hasta cinco veces durante el siglo XX
• Autosuficiente en energía, agua y residuos para favorecer al medioambiente
• En sus 213 m², donde destacan los contrastes, pueden vivir nueve personas

'Hunset Mill', la residencia individual del año 2010, no destaca por ser ni la más vanguardista, ni la más cara, ni la más espectacular. Esta 'casa-molino' de 213 m² ubicada en el parque natural de Norfolk Broads -al este de Inglaterra- se caracteriza por haber sido ampliada hasta cinco veces durante el siglo XX para que, finalmente, en 2010 fuera transformada con el fin de que volviera a sus orígenes arquitectónicos, datados en 1900.

Al proyectarse de nuevo, también se apostó porque fuera autosuficiente en energía, agua y residuos para favorecer al medioambiente. El inmueble ha sido premiado por la revista 'on line' Arch Daily -mediante los votos de los lectores- como uno de los 15 mejores edificios de 2010 del mundo exhibidos en la web.

En la propiedad, curiosamente, se realizaron distintas ampliaciones que pretendían paliar las deficiencias espaciales que presentaba, pero éstas afectaron negativamente a la vivienda ocasionándole continuas inundaciones. Así, una vez que sus propietarios necesitaron más espacio en el inmueble, decidieron demoler tales extensiones y restablecer el pequeño molino del siglo XIX como una única incorporación en la parte posterior de la casa.

La vivienda, en la que se incluye la cabaña en la que habitaba el primer guardián del molino y una espectacular extensión arquitectónica, tiene capacidad para nueve personas. Su planta baja, muy significativa por su espaciosidad, cuenta con enormes ventanales, una amplia cocina, un comedor, una sala de estar, chimenea y un aseo. La parte superior da cabida a cinco dormitorios con vistas panorámicas y dos cuartos de baño.

Sin embargo, si algo predomina contundentemente en la vivienda son los contrastes que ofrece su diseño: mientras la parte externa destaca por el aspecto sólido que ofrece la utilización de la madera oscura y del vidrio, su interior sobresale por aportar luminosidad mediante la conexión de espacios y el uso mayor de los tonos blancos sin dejar de emplear la madera.

Además, pasar una semana en la mejor vivienda del año no es imposible. Actualmente, el inmueble se encuentra en alquiler a precios que solo los mejores bolsillos pueden permitirse. Una semana en temporada baja puede llegar a costar 1.600 libras (unos 1.900 euros). En temporada alta, el precio asciende hasta las 2.050 libras (unos 2.430 euros).

60 Richmond East, mejor cooperativa de viviendaEn el caso de la categoría de cooperativas de vivienda, el 60 de la calle Richmond East ha sido la afortunada en alzarse con el galardón del magacín. El proyecto, a cargo del estudio de Teeple Architects y cuya construcción tendrá lugar en Toronto -al suroeste de Canadá-, se trata de un bloque de 11 plantas formado por 85 viviendas destinadas principalmente a empleados de hostelería.

El edificio está inspirado en innovaciones en diseño y sostenibilidad. Entre éstas, sobresale la combinación de materiales duraderos con estrategias de ahorro de energía como el uso de un sistema de drenaje de agua o un sofisticado sistema mecánico de recuperación del calor.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/02/25/suvivienda/1298652376.html

Más de la mitad de los ingresos obtenidos por el Ayuntamiento de Alicante por la venta suelo municipal, que asciende a unos ocho millones de euros, se destinarán a financiar el arreglo del colegio Manjón Cervantes, al que se ha comprometido la alcaldesa de la ciudad, Sonia Castedo, con la dirección y la asociación de padres del centro educativo, y la ampliación del instituto de Virgen del Remedio, así como a pagar indemnizaciones y expropiaciones urbanísticas, equipamientos deportivos en la Zona Norte de la ciudad, entre otras actuaciones.El consejo de la Gerencia de Urbanismo y la Junta Local de Gobierno aprobaron ayer una modificación de créditos por importe de 4.992.138 euros para financiar actuaciones e inversiones consideradas como fines de interés social.Para ello se recuerda que la demanda de VPO está satisfecha, según se acredita en el plan plurianual de vivienda protegida 2010-2012 acordado por el Ayuntamiento y el Instituto Valenciano de la vivienda (IVVSA), por lo que los recursos obtenidos con la venta del patrimonio público del suelo se pueden destinar, según la Ley Urbanística Valenciana (LUV), a usos de interés público en lugar de emplearlos en la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección. Se consideran de interés social las actuaciones destinadas a la renovación urbana, reforma interior o rehabilitación de viviendas, entre otras iniciativas públicas.Una decisión que ha sido criticada por la concejal del grupo municipal socialista Loles Fernández, que duda de las previsiones recogidas en el plan plurianual de vivienda. La edil , que se abstuvo en la votación del Consejo de Gerencia de Urbanismo reclama al equipo de gobierno del Partido Popular que tenga una previsión de fondo para atender un creciente demanda de VPO y no destinar este dinero a pagar actuaciones que corresponden a la Conselleria de Educación como es el arreglo y ampliación de los centros educativos, a los que se destinarán casi 2,3 millones de euros. Además, de los casi cinco millones de euros de la cuenta destinada a la construcción de VPO se destinarán 1.337.971 euros a pagar las expropiaciones de terrenos con el fin de acabar varios proyectos de reparcelaciones de los que quedan pendientes de ejecutar algunas fases y también las indemnizaciones pendientes por la ejecución de sentencias referentes a planes parciales. También se emplearán 226.935 euros a obras de reposición del entorno urbano, 974.1489 euros a reposición de instalaciones deportivas en la Zona Norte de la ciudad. También se realizará una transferencia de capital al Ayuntamiento de Alicante por importe de 445.986 euros para financiar las actuaciones previstas dentro del Plan Urban, financiado parcialmente con fondos de la Unión Europea, y que se desarrollan en barrios de la zona norte de Alicante.Este es el caso del nuevo Mercado Municipal de Lo Morant, en el barrio de Virgen del Remedio, para el que se necesitan 260.000 euros con el fin de iniciar las obras de construcción de este equipamiento comercial.

La Ley de Costas está tocada, quizá herida de muerte. Puede que caiga este año o el que viene. Puede que la legislatura se agote antes de que cuajen los cambios legales en marcha que pretenden minarla. Pero eso no es lo más relevante. La ola contra la ley, aprobada en julio de 1988, la presión para mantener la ocupación del litoral es tan grande y procede de tantos frentes, que caerá más temprano que tarde. Esa es al menos la impresión de ecologistas, perjudicados por la ley y la mayoría de partidos políticos.

La recopilación de leyes en marcha para reformar la Ley de Costas es amplia. Algunas iniciativas no tienen demasiado calado, otras son puntuales, pero juntas revelan las presiones a las que está sometida la norma.

En diciembre de 2008, el Ministerio de Medio Ambiente utilizó la Ley de Navegación Marítima para intentar que las casas construidas sobre la playa legalmente antes de la norma se pudieran comprar y vender . La reforma sigue encallada. El Defensor del Pueblo criticó la opacidad del trámite, pero la técnica se repitió. En agosto llegó la Ley de Puertos, de Fomento, que suavizó las condiciones para convertir los faros en hoteles y restaurantes. Hay más: el PSOE ha utilizado la Ley de Costas como moneda de cambio con el PNV y en la Ley de Economía Sostenible apoyó una enmienda para reformar la Ley de Hidrocarburos y alargar la concesión a una refinería en dominio público. El objetivo es que la instalación de Petronor en las marismas de Muskiz (Vizcaya), cuya concesión caduca en 2012, siga en pie después de esa fecha. El presidente de Petronor, el exlíder del PNV Josu Jon Imaz, llevaba meses buscando fórmulas para eludir la Ley de Costas.

En los grupos de trabajo para elaborar la Ley de Sostenibilidad de las Ciudades, de la secretaría de Estado de Vivienda, se llegó a barajar la posibilidad de suavizar la ley con el objetivo de hacer más atractivo el stock de viviendas en la costa a compradores extranjeros, según fuentes próximas a la negociación. La ley no incluirá ninguna medida en este sentido, según una portavoz de Vivienda.

El director general de Costas, del Ministerio de Medio Ambiente, Pedro Antonio Ríos, no parece cómodo justificando estos cambios: "Modificar la Ley de Costas mediante la Ley de Economía Sostenible no me parece riguroso, creo que sería mejor decir qué quieres hacer con la ley". Ríos, con amplia experiencia parlamentaria, pide que se distinga entre su labor y las reformas que acepta el PSOE: "Costas no ha hecho ninguna enmienda, la habrá hecho el grupo parlamentario dentro de los equilibrios parlamentarios. Si es para sacar el presupuesto me parece bien".

Ríos sostiene que no hay que exagerar la polémica: "El 94% de la aplicación de la Ley de Costas ya ha sido eficaz y ahora hay que resolver el 6% restante que lo hacemos desde la concertación. No amañamos la ley a esas situaciones, sino que gestionamos en función del territorio".

Los ecologistas critican que "quienes defienden la Ley de Costas impulsan modificaciones para indultar fábricas por la puerta trasera", como resume Pilar Marcos, responsable de Costas de Greenpeace.

La oposición va más allá. PP y CiU ya hablan abiertamente de cambiar la norma -en los ocho años de Gobierno del PP se aplicó la ley sin reformas-. Ambos partidos presentaron proposiciones de ley en el Congreso en otoño y las perdieron por un voto en la Comisión de Medio Ambiente. Entre carreras, el PSOE consiguió los diputados suficientes para tumbarlas.

Pero el empeño no acabó. El pasado 9 de febrero, el Senado aprobó la toma en consideración de dos proposiciones de ley para reformar el texto. CiU propuso excluir de la norma algo que definió como "ciudades navegables", en alusión a la Marina de Empuriabrava, una urbanización con puntos de amarre junto a los chalés en la costa de Girona, y mantener algunas zonas urbanas fuera de la aplicación de la ley.

El PP logró aprobar otra proposición para indemnizar a los dueños de fábricas construidas en dominio público antes de 1988. El PP, que durante años criticó la aplicación de la norma, ha pasado a cargar contra la ley en sí. Según el portavoz de Medio Ambiente, Carlos Floriano, su propuesta "permite abrir vías claras para resolver un problema que afecta a muchos ciudadanos españoles y superar así la situación de inseguridad jurídica". Las dos proposiciones pasan al Congreso, donde se deberán debatir y donde CiU y PP tiene más difícil conseguir una mayoría como la del Senado. Y puede que la legislatura se agote sin que prosperen.

La portavoz popular en el Senado, Leticia Díaz, declaró en la tribuna: "La redacción de esta ley permite su aplicación arbitraria, porque está plagada de conceptos jurídicos indeterminados". La norma no fija una distancia para definir el dominio público, sino que utiliza conceptos geográficos como las playas, "el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos", "las marismas, marjales y esteros".

Las casas construidas legalmente en esa zona antes de 1988 recibieron una concesión de 30 años, ampliables a 60, en una singular expropiación que el Tribunal Constitucional avaló en 1991. El plazo, que se veía como inalcanzable, comenzará a vencer en 2018. Los dueños ya ven próximo el riesgo de que sus propiedades pasen a propiedad estatal y, previsiblemente, sean derribadas.

José Ortega, abogado y portavoz de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas, habla convencido de que no hay marcha atrás: "Cuando empezamos, en 2007, parecía que esto era una batalla de señoritos, pero hemos demostrado que no es así. Ahora habrá que ver cómo se reforma la ley, pero ya es cuestión de tiempo. No queremos el litoral construido, pero sí que se respete el derecho de los ciudadanos".

Algunos Parlamentos autonómicos libran su propia guerra. Canarias y Galicia aprobaron sus leyes contra la norma estatal. El ministerio recurrió al Constitucional ambas normas. Lo mismo anunció con otra ley gallega pero finalmente lo desestimó al pactar con la Xunta la interpretación.

¿Por qué ahora? ¿Por qué una ley vigente durante más de 20 años recibe de repente un ataque tan directo? Ortega defiende que hasta 2004 la ley se aplicó con lo que él define como sentido común. Afirma que fue la llegada del PSOE al Gobierno, y de Cristina Narbona al Ministerio de Medio Ambiente, lo que cambió todo al aplicar la ley con firmeza.

Los números muestran un avance. Entre 1988 y 2003 se deslindaron -el trámite que delimita la zona pública y privada de costa- 4.659 kilómetros de litoral. Entre 2004 y 2010, 3.880 kilómetros, según las cifras del PSOE. Ya está deslindado un 95% de la costa y la previsión del Ministerio de Medio Ambiente es rondar el 100% al terminar la legislatura.

Ríos critica que PP y CiU "intentan amañar la ley". "Quieren crear una cosa muy graciosa, ciudades navegables, para quedar bien en Empuriabrava. Y el PP quiere mantener el uso privado en el dominio público, un concepto prohibido en la Constitución".

La ley es, sin duda, polémica. Es difícil no simpatizar con quien ha comprado una casa en la playa sin que el notario ni el banco ni nadie le advirtiera de que podía estar en dominio público. Cuando después ha llegado Costas han descubierto que no pueden vender la propiedad. Muchos de los afectados son extranjeros -británicos y alemanes, principalmente- y con sus quejas han hecho que el Parlamento Europeo, Reino Unido y Alemania critiquen la norma. Los afectados aducen que las playas españolas están jalonadas de hoteles -el Algarrobico cumple cinco años parado por un recurso de los ecologistas- mientras sus chalés son expropiados.

Ríos admite que ha habido problemas de inscripción de viviendas en la playa que nunca debieron recibir los papeles: "Ha habido registro de propiedades en la costa, sí. Pero no solo en la costa, también en los ríos. Es verdad que no hemos tenido instrumentos que deberíamos haber tenido". El Gobierno intenta ahora que el catastro incluya los datos de Costas -solo cuatro provincias lo tienen-, algo que un europeo no puede comprender.

Pilar Marcos, de Greenpeace, resta importancia a la polémica: "Hay mucho ruido. Dicen que hay 1.500 o 2.000 afectados en toda España. Suponiendo que sea así, es muy poca gente frente a la mayoría del país. Algo que no justifica recortar la norma".

Rita Rodríguez, abogada de la ONG WWF, que le ha ganado a Costas relevantes pleitos, tiene un planteamiento similar: "La ley trata de prevenir los atentados de privatización del litoral para que las ocupaciones fuesen transitorias. Un terreno libre y gratuito es muy codiciado, pero eso no implica que debamos ceder a las presiones. La gente se manifiesta por lo suyo, pero la inmensa mayoría no sale a defender lo público". WWF ganó en el Supremo el pleito contra los vertidos de Fertiberia (Huelva) y en 2007 el mismo tribunal le dio la razón y anuló la decisión del Gobierno de construir un macropolígono industrial en dominio público en Las Aletas (Puerto Real, Cádiz). La sentencia no ha desanimado al Ejecutivo socialista, que prepara un nuevo informe para retomar la obra.

Los defensores de la ley ven otra nube: la cesión de competencias a las autonomías. Cataluña recibió competencias en su Estatuto y lo mismo hizo Andalucía. El anuncio del traspaso de competencias a la Junta andaluza enterró de inmediato el conflicto sobre el deslinde del Parque Nacional de Doñana, que Costas ejecutó bajo el mandato de Elena Espinosa de la forma más proteccionista posible.

Ríos defiende los traspasos: "Lo razonable es que la codecisión funcione de distinta manera pero en todas las comunidades". El director general defiende la gestión a base de pactos con alcaldes y consejeros ("no vale un concepto policial de la acción, en el que se aplica a rajatabla una política") y, aunque es contrario a una reforma legal en este momento apunta: "La ley no está agotada pero ha cumplido una etapa".

El catedrático de Costas de Granada Miguel Ángel Losada discrepa: "No quieren afrontar el problema, prefieren diluirlo cediendo competencias. Localmente siempre es más difícil poner orden en la costa. Esta es una ley que conviene gestionar desde lejos. Vamos a perder todos los españoles por no hacer frente a una situación compleja".

Que hay compradores cumplidores, ahorradores y con necesidad de una vivienda, y que el suelo -aún caro- se encuentra con facilidad y más barato, son axiomas de un sector diezmado cuyo escollo esencial es que el crédito promotor se ha mudado al reino de la nada. Sin embargo, como si de guerreros galos se trataran, algunos promotores desafían las leyes del mercado y siguen construyendo. ¿Cómo? Asegurándose los compradores y, en cooperativa, compartiendo el riesgo con los bancos que, milagrosamente, han confiado en ellos.

"Sólo la crisis ha hecho viable nuestro proyecto", afirma Javier Menéndez,responsable de San Babilés, una promoción de 19 unifamiliares valorados en 380.000 euros, que crecen en el desarrollo de 'El Pastel', en Boadilla del Monte. No lo tuvieron nada fácil. "Nuestros precios estaban muy por debajo del mercado y presentábamos una lista de compradores muy solventes, todos con estudios superiores, incluso cinco de ellos empleados del Banco Santander, pero aún así estuvimos seis meses hasta conseguir la financiación", explica, mientras revive la desesperación e impotencia que vivieron durante el primer semestre de 2010.

"Hace unos años este tipo de promociones no interesaba a los promotores, porque tenían un 30% o un 33% de margen asegurado que con los años iba incluso subiendo", explica, por lo que estos proyectos, donde sólo se gana lo corresponidente a la gestión nunca han les atrajeron.

Tras visitar hasta 40 entidades financieras, la Caja Rural de Toledo estudió uno a uno la solvencia -el CIRBE, el historial crediticio personal, incluido- de los jóvenes les propuso una fórmula cuando menos singular: concederles 19 hipotecas individuales para sufragar la compra del suelo -financiado en un 65%- y la construcción, de forma que, en la fase de suelo, cada propietario debía aportar una cantidad mayor de recursos propios (hasta un total de 72.000 euros) que el 20% que fijaba la hipoteca, y, una vez pagado el solar, la entidad va liberando el resto de las cantidades de la hipoteca al ritmo de las certificaciones de obra hasta su conclusión, de manera que, al final y, los propietarios ven compensado su fuerte desembolso inicial con capital prestado hasta una proporción de 80%-20%.

Tras las vicisitudes financieras, los socios optaron también por contratar directamente a los trabajadores de la obra (siete personas) y que uno de ellos, Menéndez, se encargara de coordinar el trabajo. "Lo difícil fue que  las subcontratas se fiaran de nosotros cuando no había nada construido. Ahora es más fácil". Más aún, Menéndez ya proyecta una nueva promoción en un solar de 6.800 metros de al lado porque, como dice, "hay gente deseando comprar".

También en Boadilla, en el desarrollo de Valenoso, a un kilómetro escaso de la grúa amarilla de San Babilés, están las tres hectáreas listas para construir de la cooperativa Jardín de Europa, un proyecto sin tanta complejidad pero con las mismas pautas: suelo y compradores con posibles primero, financiación después.

"La especulación ya no funciona y ahora sólo queda el promotor que hace bien las cosas y construye para los adjudicatarios finales", explica Javier Parro, responsable de ND Viviendas, que gestiona la cooperativa. Como ya tiene los compradores, también sabe qué viviendas necesitan. De hecho, algunas de las 300 viviendas libres de la comunidad tendrán seis habitaciones. El proyecto tiene 600 candidatos y, finalmente, será el banco quien decida quién se hará con las viviendas.

Las cooperativas no tienen ánimo de lucro ni, por tanto, el componente especulativo que ha movido el mercado en los últimos 10 años, "por lo que es un modelo muy propicio para estos momentos", explica Parro, que también dispone de suelo en Valdebebas para viviendas en cooperativa. "La crisis está corrigiendo errores graves que se había cometido en el pasado", concluye.

¿Quieres saber como quitarte la cláusula suelo de la hipoteca?
Uno de nuestros lectores nos aconseja en uno de nuestros post que hacer exactamente y con todo detalle para que puedas quitarte de encima la cláusula suelo en Cajamar aunque es posible aplicarlo en más sucursales.

Si no quieres asociarte con AUSBANC, puedes hacerlo por ti mismo o bien como aconsejamos en el post de ¿Te pueden quitar la clásusula suelo de tu hipoteca?.



Leer bien lo que nos escribe Alejandro y desde Globaliza.com te damos las gracias por compartirlo con todos.


Los pasos a realizar son los siguientes:

Carta dirigida al director de la Entidad con acuse de recibo, solicitando anulación por abusivas sobre el hecho de la concesión de Crédito Hipotecario con referencia al euribor mas diferencial. Siendo esta la esencia del contrato, la Entidad introdujo las claúsulas recientemente conocidas como “suelo – techo” que no guardan una proporción razonable sobre variaciones al alza o la baja del índice de referencia, resultando abusivas. Sobre la base de reconducir esta incidencia detectada requieres una respuesta que pueda solucionar la situación de forma amistosa.

Te responderán que nada.

Cuando recibas la respuesta escrita, solicita la hoja oficial o libro de reclamaciones.

La cumplimentas, te darán una copia para ti y hoja para que la presentes en tu Comunidad Autónoma. (Se inicia un proceso de mediación que intenta evitar la vía judicial)

Tendrás que dirigirte al defensor del consumidor de tu propia Entidad. (Tendrás que demostrar que has utilizado todas las vías de reclamación establecidas, es el modelo que he publicado)

Pasado el plazo que has fijado en tu reclamación al defensor del consumidor de la propia Entidad, puedes reclamar ante el Banco de España y no olvides, que el famoso informe del Banco de España dice “Corresponde a los Jueces determinar si las cláusulas suelo y techo son desproporcionadas”En este momento entra en juego la acertada Sentencia de Sevilla. Desconozco si ganaremos judicialmente, pero lo cierto es que en estos momentos solo perdemos los que estamos pagando de mas. Lo que marca el índice de referencia con su margen de beneficio y la perdida del valor del patrimonio, por la caída de los precios de la vivienda.

Animo a todos a luchar por lo nuestro.

Por cierto, en este viaje, no he recurrido a ninguna asociación, agotare las vías que puedo gestionarme y si no consigo el objetivo, procurador y abogado de confianza.

Modelo que he presentado a la espera de respuesta para acudir al Banco de España.

Adjunto modelo de reclamación al defensor del consumidor de la entidad financiera, paso previo a la reclamación al Banco de España.

Al Servicio de Atención al Cliente del Grupo Cooperativo Cajamar.
3058- CAJAMAR. CAJA RURAL. SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO.
Defensor del Cliente.
Titular: Mª del Mar Espinosa Camella
Domicilio: Ap. Apartado de Correos 250-04080 Almería.
En ________, a ____ de ______________ de 2011
Sobre la base de la Orden ECO/734/2004, de 11 de Marzo, sobre los departamentos o servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras.
Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario ____________________. En cuyo contrato, la entidad ha incorporado entre otras, cláusulas que no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo, debido a los altos niveles que alcanzan los techos, subida de los tipos del 15,000 por cien anual, Y una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del 3,500 por cien. El techo señalado, es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.
Sobre la base legal establecida en el artículo 49 de la Ley de Consumidores (puntos i-e). Citando Jurisprudencia sobre las cláusulas “suelo – techo”, dado el desfase apreciado de las mismas. Han de ser Declaradas NULAS, por abusivas. Como queda expuesto por El JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 2 DE SEVILLA SENTENCIA nº 246/10 de 30 de septiembre de 2010.
Comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista.

Se ha requerido en la oficina de Cajamar. _______________________, para la anulación por desproporcionadas de las citadas cláusulas “Suelo-Techo”, resultando infructuosos las gestiones realizadas hasta la fecha.

Dado que lamentablemente, Cajamar decidió incorporar unilateralmente a mi contrato de préstamo estas cláusulas, sin que fueran suficientemente aclaradas, ni ajustadas proporcionalmente a las desviaciones del interés aplicable en sus variaciones a la baja o alza, manipulando la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable con el margen legitimo de beneficio establecido a favor de la Entidad con referencia al EURIBOR.

Ante la negativa recibida de parte de la entidad, en fecha ____________, sin base jurídica suficiente que la soporte, apoyándose en un informe superado por los acontecimientos, emitido por el Banco de España, en sus conclusiones al Senado 07/05/2010, sobre “ausencia en la necesidad de legislar las llamadas cláusulas Suelo-Techo” “por supuestos riesgos impredecibles a las entidades financieras”.

Ante el hecho de que el citado informe no valora sus posibles efectos a la economía de las familias y solvencia de los clientes, consecuencia del actual marco de crisis económica internacional, de empleo y recortes salariales.

Concluyendo en que la caída de los precios de la vivienda, hacen inviable posibles opciones de subrogación establecidas por ley. Puesto que el valor actual de mi vivienda, sobre la base de nuevas tasaciones, pese a las mejoras por mi añadidas en mobiliario y confort, está por debajo del 80% del capital pendiente de pago.

Que en el informe del Banco de España se cita “la competencia para pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su posible nulidad por este motivo corresponde a los jueces y tribunales de justicia…..•

Es por lo que a mi entender, la argumental de la entidad queda obsoleta, además todos los argumentos denegatorios son anteriores a las conclusiones Judiciales posteriores a las que he hecho referencia. Negándome injustamente Cajamar la posibilidad de reconducir la situación de forma amistosa, ante el hecho de no considerar adecuadamente mi solicitud de anular o ajustar de forma proporcionada los márgenes, me he visto forzado a cumplimentar y tramitar hoja de reclamaciones oficial en fecha _____ de __________ de 2011.

Por último citaré: La Ley de la Represión de la Usura, del 23 de junio de 1908, declara nulo «todo contrato de préstamo en que se estipule un interés desproporcionado con las circunstancias del caso»,

Por todo lo expuesto y por el presente escrito, LES REQUIERO:

PRIMERO.- Para que en mi defensa, gestione la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo-techo) al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al tipo de interés variable en función de las fluctuaciones del mercado. Índice de referencia pactado, vigente a las fechas pactadas, y con el margen diferencial pactado.
SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera
TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta. En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad, sin perjuicio de mi reserva del derecho a recurrir a otras vías-, reciba un cordial saludo.

Firmado.
DNI:

Observaciones: no olvides presentar la hoja de reclamaciones oficial y tramitarla en tu Comunidad Autónoma

Los profesionales del sector tienen en cuenta ciertas variables específicas a la hora de invertir en activos inmobiliarios.
Tras la corrección de precios abortada por el Gobierno de Felipe González en 1995, y la inyección al mercado vía reformas legislativas impulsada por el Gobierno de Jose María Aznar, llegamos en el período 2003-2007 a un alza explosiva de precios, alimentada por una cascada de crédito fácil proveniente de Europa.

Esto provocó que el precio del suelo se disparara, así como los precios (que no la calidad) de la construcción residencial en España. Durante este período, miles de españoles adquirieron viviendas, en unos casos para optar a su primera vivienda, en otros, como "inversión" (curioso, nadie se atreve a llamarle especulación, los especuladores son siempre otros).

Con el cambio de ciclo, o más bien, al reventar una burbuja insostenible, miles de "inversores" vieron como sus expectativas de jugosas plusvalías se volatilizaban. Por otro lado, propietarios de vivienda habitual adquirida se han visto obligados a sacar las mismas al mercado por muchas y variadas razones (desempleo, separaciones, traslado...).

Hoy vamos a analizar las diferencias en el modo de pensar de un profesional de este tipo de inversión, y las de un aficionado. El profesional tiene en cuenta, como guía rectora para su estrategia, laRentabilidad.

Analiza los precios por metro cuadrado de las distintas inversiones, la tasa de retorno, la seguridad de obtener rendimientos constantes por el inmueble, la evolución futura de los precios y de la zona, la fiscalidad presente y futura. Conoce los pros y contras de este tipo de inversión, que se caracteriza por su baja rentabilidad (en los mejores casos oscila entre el 6 y el 8%) y baja liquidez (vender un inmueble en condiciones normales de mercado es tarea ardua, entre otros factores, porque valen bastante dinero).

Todo esto se alteró en los últimos años, comportándose el mercado inmobiliario de modo anormal, pues estábamos bajo los efectos de una burbuja de proporciones siderales. A los profesionales esto no se les escapó,. De ahí que de entre aquellos que conozco, ninguno compró suelo más tarde del 2003. A partir de dicho momento, consideraron que era demasiado caro, liquidaron posiciones y se sentaron a esperar, mientras el resto se daba de tortas por un ladrillo.

Algunos se han quedado enganchados con inmuebles desde el 2007, pero han reaccionado rápido y con decisión, optando por modos alternativos de darles salida, mediante alquileres, alquileres con opción a compra e incluso contratos tipo sale and lease back, o venta a pérdida en caso de ser necesario.

Como inversores conocen las máximas del negocio, entre ellas: que hay que andar listo y moverse rápido, que en las inversiones, a veces se gana, y otras se pierde, que hay que esperar a que el mercado corrija, y que nunca hay que ir contra mercado.

Ninguno de ellos ha adquirido nada en este tiempo, salvo excepciones que suponen auténticas gangas, pero muy puntuales. Tampoco han superado el 30% en posiciones inmobiliarias respecto a activo total.

La visión de aficionado

Pasemos ahora al lado del aficionado, que en estos momentos padece una relación de amor-odio con su inversión. El proceso psicológico del inversor aficionado suele atravesar las siguientes fases:

• Qué gran inversión he hecho, esta zona va para arriba. Con las plusvalías me compro un adosado, con la venta del adosado 3 pisos y luego a vivir de rentas (versión s. XXI de las cuentas de la lechera).
• Dicen que los precios están bajando, pamplinas, el otro día dijo Fulano que se acabó la bajada, este año vuelven a subir.
• Demonios, no se vende ni una escoba, tal vez debería de vender...
• Pero como se atreve el de la inmobiliaria a proponerme ese precio, ¡ladrones!
• Pero si solo lo vendo por lo que me costó... Y un poquito para ir tirando (ir tirando suelen ser de 50.000 € para arriba, se tira mucho).
• ¡Estos desgraciados pretenden que regale el piso!
• Bueno, lo pongo en alquiler también, así me pagan la hipoteca.
• ¡Con ese alquiler no cubro la hipoteca!
• ¡No puedo vender perdiendo y no tengo para cancelar el diferencial, el banco no me financia el resto!
• Aguantaré, esto tiene que remontar algún día.

Y el ciclo mental vuelve a empezar, invirtiendo en cada uno de los pasos varios meses, meses en los que el mercado sigue colapsando.

Con esto regresamos a nuestro inversor profesional, que no ha olvidado la máxima de que, en la inversión, no se le debe de tener cariño o apego a nada: las empresas están a la venta desde el primer día de apertura; las inversiones pueden liquidarse a la hora siguiente de realizarse; nuestro portfolio de inversión es eso, dinero en movimiento buscando rentabilidad; dinero que no se mueve con criterio, es dinero malo.

Resumiendo, no pierdan el tiempo, liquiden sus "inversiones" inmobiliarias hoy mejor que mañana, aunque pierdan. Mañana perderán todavía más. No se dejen seducir por los cantos de sirena, el mercado inmobiliario español no se va a recuperar por lo menos en 10 años. Si está pensando en adquirir, ídem de lienzo, no se deje engatusar por la gran oferta de una entidad financiera o un promotor zombie, están asfixiados por los inmuebles en balance, saben que les queda mucho margen de caída y necesitan a quien colocarle esos inmuebles.

Les dejo por hoy con una nueva cita:

En los negocios prácticos de la vida, no es la fe la que salva, sino la desconfianza

Napoleón Bonaparte

Sean buenos... si pueden.

El decreto estipula que el espacio medio alquilado para vivir debe responder a lo establecido por las autoridades locales, por ejemplo, cinco metros cuadrados en Pekín
El gobierno chino prohibirá desde este lunes dividir las viviendas y locales para alquilarlos separadamente y alquilar cocinas, baños, sótanos y terrazas como dormitorios, informó la agencia oficial Xinhua.
El decreto estipula que el espacio medio alquilado para vivir debe responder a lo establecido por las autoridades locales, por ejemplo, cinco metros cuadrados en Pekín.

Otras regulaciones que entraron este lunes, en la víspera del cierre de los mercados por el Año Nuevo chino, se refieren al tratamiento de la información económica bursátil, de valores y futuros, monopolio de precios y otros sectores como auditoría o facturación.

Según las disposiciones conjuntas de la Administración General de Prensa y Publicaciones de China y la Comisión Reguladora de Valores de China, los periodistas deben de informar "con prudencia" sobre asuntos que pueden afectar las perspectivas de los inversionistas y la estabilidad de los mercados.

http://www.el-nacional.com/www/site/p_contenido.php?q=nodo/181465/Mundo/China-prohibi%C3%B3-dividir-viviendas-para-alquilar-sus-espacios