¿Cuánto mide un metro cuadrado?

Ken Alder, en su libro “La medida de todas las cosas” (Taurus, 2002), describe, en un entretenido formato de novela científica que transcurre a finales del siglo XVIII, las peripecias por las que atraviesan dos astrónomos franceses, Delambre y Méchain; éstos, durante siete años, efectuaron medidas geodésicas para tratar de  determinar la medida del meridiano de París, clave para definir el metro como unidad de medida internacional. Unos errores de cálculo de Méchain, originados por problemas de duplicidad de determinados datos de latitud en Montjuic, que inicialmente oculta, hacen que este ingeniero sufra una profunda depresión...Todo por un error de dos décimas de milímetro...

Doscientos años después, el pobre Méchain debe estar retorciéndose en su tumba... Hoy, a finales del 2010, una de las principales inquietudes que tienen los portales inmobiliarios es si sus usuarios están comunicando adecuadamente los metros cuadrados de las viviendas que ofertan. La superficie es, de lejos, el dato que más errores incorpora, mucho más que el precio de oferta o las propias características de la vivienda. Forma parte del conocimiento popular que un valor de oferta incorpora un margen de negociación. Pero lo que no es tan fácil de comprobar es que la superficie que nos dicen que tiene la casa, se corresponda o no con la realidad.  Aquí van algunas definiciones sencillas que ayudan a no mezclar conceptos.

Superficie Útil

Es la extensión de suelo real que no está ocupada por los elementos estructurales, paredes, o instalaciones. En general se asimila a la superficie que se puede pisar o que está ocupada por mobiliario, incluidos los muebles empotrados de cocinas, armarios empotrados y aparatos sanitarios.

Superficie Construida

Corresponde a la superficie útil incrementada con la superficie ocupada por los de elementos estructurales, paredes, o instalaciones interiores. Se añade también la superficie ocupada por las fachadas exteriores, contabilizada al 100% y la de los muros de cerramientos o medianeros compartidos con otras viviendas del mismo edificio contabilizada al 50%.

Superficie Construida con parte proporcional de elementos comunes o Superficie Hipotecaria

Corresponde a la superficie construida incrementada con una parte de la superficie de los elementos comunes del edificio al que pertenece la vivienda, tales como el vestíbulo, la escalera, los cuartos de contadores, etc... Es la que se contabiliza a efectos de determinar el Valor de Tasación que sirve de garantía al préstamo hipotecario concedido sobre la vivienda.

Superficie Registral

Es la que se indica en la documentación registral de la vivienda -escritura de propiedad, certificación registral, etc...- y que sirve como acreditación de la propiedad del bien frente a intereses de terceras personas. La vivienda como todo inmueble tiene un valor patrimonial y como tal se ha de poder proteger y garantizar frente a intereses de terceras personas. Esta garantía nos la otorga la descripción registral, superficie, lindes y tipo de propiedad de la vivienda que figura en el Registro de la Propiedad.

Superficie Catastral

Es la que consta en la ficha catastral de la vivienda reseñada en el Catastro. Tiene por finalidad identificar la vivienda, establecer su extensión y su valor a efectos fiscales. Una de sus utilidades más conocidas es la de establecer el Impuesto de Bienes Inmuebles...

Como corolario, una de las formas más sencillas de despistar a un comprador es “liarle” con la superficie que se le vende. En estos momentos, cuanto más claro hablemos, mejor. Ante la duda, pida que un profesional le prepare un croquis certificado, para que como vendedor pueda garantizar los metros cuadrados que oferta. Es una forma de diferenciarse... Como compradores hacemos “ITV” de automóviles y motocicletas, pero de la casa, que es la inversión más importante de nuestra vida, nos lo "tragamos" casi todo... Sin exagerar, no es necesario llegar al nivel de precisión de nuestros queridos astrónomos franceses, pero de ahí a no saber cuánto mide un metro cuadrado, va un trecho...

Juan Fernández-Aceytuno