Guía del comprador de vivienda

1. ¿Qué se entiende por vivienda nueva?
Es la vivienda adquirida directamente del promotor inmobiliario. A diferencia de la vivienda de segunda mano, la adquisición de vivienda nueva de manos de un promotor está gravada con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Mientras que la compra de vivienda en segunda transmisión y de manos de un particular está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

2. Metros cuadrados útiles vs. construidos
La superficie útil de una vivienda es, a grandes rasgos, la suma de las superficies de los espacios interiores de la misma. Desde un punto de vista más técnico, y aunque no hay una única definición legal, podemos definirla como la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de la vivienda, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo (tales como terrazas, balcones, tendederos, etc.). De aquí se excluye la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

La superficie construida es  la superficie útil sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en la definición anterior e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100. Según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos (pisos o locales) del mismo edificio, y, en el caso de elementos de un edificio, la parte proporcional que les corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

3. ¿Es mejor no precipitarse, meditar la decisión, hacer algún tipo de comprobación en la Comunidad Autónoma, el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad o en algún otro organismo público o privado?
No cabe duda de que cuanta más información pueda recopilar, más protegido estará el consumidor. Cuestiones bastante sencillas de verificar son:

1. La titularidad de los solares o, en segundas transmisiones, de las viviendas y su estado de cargas y gravámenes (en el Registro de la Propiedad).
2. La identidad de los vendedores y que éstos coinciden con quien consta como propietario en el Registro de la Propiedad.
3. Las características urbanísticas de la zona donde se va a ubicar la vivienda y el estado de tramitación de las licencias en casos de obra nueva (en el Ayuntamiento).
4. Las limitaciones derivadas del régimen de protección pública al que, en su caso, esté sujeta la vivienda (en la Comunidad Autónoma o en el Ministerio de Vivienda).
5. Los estatutos y el régimen de propiedad horizontal de la finca, así como el importe de los gastos de comunidad.

4. ¿Durante la formalización de cualquier contrato que firme me pedirán datos personales -DNI, cuentas bancarias, ingresos familiares...? ¿Tengo que darlos?
Sus datos personales propiamente dichos han de constar en los contratos y documentos que usted suscriba. En cuanto a la información de contenido patrimonial, le será solicitada sólo en tanto en cuanto se establezcan fórmulas de pago aplazado o en caso  de concertar o subrogar un préstamo hipotecario. Los datos sobre ingresos familiares deben ser acreditados si la vivienda es protegida.

5. ¿Estarán seguros mis datos personales o los pueden utilizar para vendérselos a otras empresas?
Toda la información que usted facilite se encuentra amparada por la Ley de Protección de Datos.

6. Si me surgen dudas sobre cualquier aspecto, ¿puedo recurrir a algún servicio de asesoramiento público, a entidades de consumo o a la Administración para que me ayuden?
Existen oficinas dependientes de las diferentes administraciones públicas donde puede recabar asesoramiento gratuito. También es función de los Notarios y Registradores de la Propiedad facilitarle ayuda en este sentido.
7. Retrasos en la entrega7.1. ¿El promotor tiene que informarme de retrasos, problemas o cualquier otra circunstancia que me afecte?Toda modificación de las condiciones inicialmente pactadas deberá ser puesta en conocimiento del comprador y, en el supuesto de que dichas modificaciones supongan alteración de condiciones esenciales del contrato (precio, plazo de entrega, modificaciones sustanciales de proyecto...), requerirán el consentimiento de éste o, en su caso, le darán derecho a resolver el contrato. Si fueran imputables al promotor, situarían la cuestión en el campo del incumplimiento contractual, dando derecho al comprador a resolver el contrato o a exigir su cumplimiento, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios si ello no fuera viable.

7.2. ¿Tiene que reflejarse en el contrato la fecha de entrega exacta o el promotor juega con algún plazo legal para cubrirse las espaldas?Es ineludible que se consigne una fecha o plazo cierto de entrega. De hecho, se considera cláusula abusiva la consignación de fechas de entrega meramente indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.

7.3. ¿Puede el vendedor argumentar causas sobrevenidas -meteorológicas, escasez de materiales u obreros, etcétera- para justificar un retraso?En nuestro Derecho se recogen las figuras de la 'fuerza mayor' y 'caso fortuito' referidas a aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Suelen alegarse como tales inclemencias climatológicasde carácter realmente extraordinario, hallazgos arqueológicos sorpresivos, huelgas o conflictos colectivos del sector de la construcción o el transporte de extraordinaria duración, etc., siempre y cuando dichos acontecimientos obliguen a la suspensión o paralización de los trabajos.

Si dichas circunstancias se acreditaran por parte del vendedor y, además, éste estuviera en posición de probar su actuación diligente ante las mismas, el retraso padecido en la obra no le sería imputable.

Sin embargo, cualquier eventualidad que debiera haber sido prevista con una planificación racional y profesionalqueda excluida de los conceptos de 'fuerza mayor' y 'caso fortuito'.

7.4. ¿Me tiene que compensar económicamente si se retrasa más de lo pactado?Si existiera un conflicto en esta materia, serán los Tribunales de Justicia quienes deberán valorar si el retraso es o no constitutivo de incumplimiento. De ser así, sí puede dar lugar a indemnización de daños y perjuicios. Los retrasos muy graves, que frustren las legítimas expectativas del comprador, pueden dar derecho a éste a resolver el contrato y/o a ser indemnizado por los costes que se le hayan irrogado (rentas arrendaticias, guardamuebles, mudanzas, etc.) y que no hubiera tenido si la vivienda se hubiera entregado en la fecha convenida.

7.5. ¿He de presentar documentos de los daños que me ha generado el retraso -por ejemplo, alquiler, guardamuebles, etcétera- para que me compense o me compensará sin pedirme explicaciones?Con carácter general, en nuestro Derecho es necesario acreditar la existencia real y efectiva de los daños y perjuiciosque se reclaman. Así, si a consecuencia del retraso en la entrega de nuestra vivienda nos vemos obligados a pagar un alquiler u hospedaje, una segunda mudanza, contratación de guardamuebles, etc; entendemos que dichos gastos son perjuicios objetivos y cuantificables. Por ello es muy importante que se puedan acreditar documentalmente.

Por otro lado, en algunos contratos se establecen cláusulas de penalización, de manera que se prevé desde el inicio cuáles serán las consecuencias de un posible retraso en la entrega (por ejemplo, una indemnización a tanto alzado por día de retraso). En tal caso,  generalmente no necesitaremos acreditar nuestros perjuicios y bastará multiplicar los días de retraso por el importe consignado en el contrato.

7.6. ¿Podría suceder que me pidan dinero adicional antes de la entrega como condición para darme la casa, bajo el pretexto de que los gastos del promotor se han disparado inesperadamente, aun en el caso de que el precio de mi vivienda se encuentre previamente cerrado?No. Usted no está obligado a abonar cantidad alguna fuera de la previamente pactada en su contrato. El riesgo de la actividad inmobiliaria lo asume el vendedor/promotor y no puede repercutirlo en el comprador.


7.7. Si me lo piden, ¿qué puedo argumentar?Deberá anteponer la literalidad de su contrato y el hecho de que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

7.8. ¿Y si me dicen que entonces no me entregan la casa que estoy comprando?En tal caso, tendrá usted que considerar la posibilidad de acudir a los Tribunales de Justicia para reclamar el cumplimiento del contrato o, incluso, para denunciar la coacción de que está siendo objeto.

8. La firma de las escrituras8.1. ¿Me citarán con tiempo suficiente para ir al notario a firmar las escrituras de compraventa?Normalmente, el vendedor avisa con suficiente antelación. Especialmente si está previsto el otorgamiento de escritura de hipoteca ya que también el Banco debe concurrir a la Notaría. Existe una previsión específica para las escrituras públicas que documenten préstamos hipotecarios en el caso de que la hipoteca recaiga sobre viviendas, el prestatario sea una persona física y el importe del préstamo solicitado sea inferior a 150.253,02 €. En estos casos, el prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario al menos durante los tres días anteriores a su otorgamiento.

8.2. ¿Antes de ir al notario es habitual que me permitan visitar la casa y ver cómo ha quedado?Sí. De hecho, usted debe exigir la realización de esa visita. Tenga en cuenta que el otorgamiento de la escritura de compraventa equivale a la entrega de la vivienda.

8.3. ¿Puedo yo elegir el notario que desee o debo aceptar el que me proponga el vendedor?Aunque es habitual que, en promociones formadas por un importante número de viviendas, sea el promotor quien proponga al notario (por una simple cuestión de operatividad), si quien vende es un promotor inmobiliario la parte compradora tiene derecho a elegir notario entre aquéllos que tengan, por su competencia territorial, algún tipo de conexión razonable con las partes o la ubicación del inmueble.

8.4. ¿Podré ver las escrituras de compraventa y de hipoteca antes de la firma ante notario? ¿Podré plantear al notario cualquier duda que se me plantee?Es muy importante que usted sepa claramente a qué se compromete, por lo que es esencial que entienda lo que firma. Para ello usted podrá examinar el proyecto de escrituras en la Notaría antes de su otorgamiento. Entre las funciones del notario está la de asesorar gratuitamente a las partes, por lo que, cuando otorgue su escritura (y con anterioridad, incluso) no dude en acudir a la Notaría para consultar las dudas que pueda tener.

8.5. ¿Aporta alguna garantía que la compraventa se formalice ante notario?Desde luego. La constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y sobre la fecha del mismo. Además, controlar la legalidad del documento y asesorar a las partes de forma imparcial e independiente como funcionario público que es. El notario debe asegurarse de que el contrato se otorga de forma consciente y voluntaria. También verifica la identidad de los comparecientes y, en su caso, los poderes de representación de quien comparece en nombre de otro, de una sociedad, etc. La Notaría también  interviene para garantizar el buen fin de la compraventa mediante las siguientes gestiones, extraordinariamente importantes para los intereses del comprador:

- Petición de información previa al Registro de la Propiedad para que conste quién es el propietario de la vivienda, si está libre de cargas y gravámenes, etc. Además, mediante un mecanismo de información continuada durante varios días a contar desde la remisión por fax a la Notaría de la nota registral en cuestión, el registrador viene obligado a informar inmediatamente al notario en cuestión de cualquier novedad relativa a la finca consultada. Por ejemplo, que llegara al Registro otra escritura de compraventa a favor de otra persona.

- Presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad de forma inmediata a su otorgamiento. Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta en el Registro de la Propiedad por fax, creándose un asiento de presentación. Es decir, que el mismo día en que compra la vivienda tiene entrada este hecho en el Registro. Dentro de los diez días siguientes habrá que presentar físicamente la escritura en el Registro para consolidar este asiento de presentación.

- Comprobación de si la vivienda está al corriente o no de los pagos de comunidad. Se une a la escritura un certificado expedido por el secretario-administrador de la comunidad de propietarios, con la aprobación del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad

No renuncie a estos derechos. Exija que se lleven a cabo las anteriores comprobaciones.

8.6. ¿En el acto de la firma es habitual que se entreguen las llaves de la casa?Sí, dado que el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, será entonces cuando, generalmente, se le entregarán las llaves.

8.7. ¿Deben alguna información útil de la casa en el momento de la firma de las escrituras, como el Libro del Edificio, proveedores, suministradores, manejo de las instalaciones, etc.?Con carácter general, la legislación sobre Consumo establece, respecto de cualquier producto objeto de venta, la obligación del vendedor de incorporar las instrucciones o indicaciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles. Trasladado esto al ámbito de la vivienda, son las Comunidades Autónomas las que han regulado de forma detallada la documentación que ha de entregarse al comprador o, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios por parte del promotor. Esto es aplicable con carácter obligatorio, por tanto, en la primera venta de viviendas.

Para las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación señala que , una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo esto es lo que constituye, en definitiva, el llamado Libro del edificio, que deberá ser entregado a los usuarios finales.

No existe una previsión legal similar para la venta de viviendas en segunda o ulteriores transmisiones, pero lo lógico es que el vendedor le entregue la información de que disponga.

8.8. Firmadas las escrituras ¿podré ocupar la casa inmediatamente?El otorgamiento de la escritura pública de compraventa equivale a la entrega de la vivienda por lo que en el mismo acto se entregan, generalmente, las llaves de la vivienda. Por tanto, salvo que haya alguna previsión muy específica por algún motivo determinado, entrará usted en ese momento en la posesión de la vivienda.

9.  Problemas con la casa9.1. Si hubiese desperfectos, ¿qué debo hacer?Lo habitual es que usted advierta la presencia de los desperfectos una vez tome posesión de la vivienda. Por eso, tratándose de vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos plazos de garantía de diez, tres y un año en función del tipo de imperfección o defecto de que se trate. Al margen de ello, el promotor es sujeto de responsabilidad contractual por plazo de quince años. Por lo tanto, aunque se haya otorgado la escritura de compraventa, usted tendrá derecho a exigir la reparación de los defectos advertidos.

En caso de segundas o ulteriores transmisiones, hay un plazo de seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Ha de tratarse de defectos no manifiestos, que no estuvieran a la vista para el comprador, no siendo de aplicación cuando el comprador es un perito en la materia que, por su oficio o profesión, debiera haberlos conocido fácilmente. En caso de vicios ocultos, el comprador puede desistir del contrato, abonándole el vendedor los gastos que pagó, o bien rebajar proporcionalmente, a juicio de peritos, el precio que pagó. Si se acredita que el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos y no lo manifestó al comprador, éste tendrá la misma opción y además se le indemnizarán los daños y perjuicios aunque optara por la rescisión.

9.2. Si hubiese menos metros de los que he comprado, ¿qué debo hacer?Si detectamos menos metros de los estipulados en nuestro contrato, debemos distinguir dos supuestos:

- Suponiendo que nos encontremos en un caso de venta sobre plano de pisos en construcción.

En este caso, nuestros Tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención a las características (orientación, configuración, superficie...) que resultan del plano incorporado al contrato de compraventa. Dicho plano ejerce para el promotor un papel normativo porque le obliga a construir las viviendas vendidas de forma que reúnan dichas condiciones. Cualquier desviación no consentida debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato. En función de su relevancia, podría dar derecho a la resolución del contrato a instancia del comprador y/o a una indemnización de daños y perjuicios.

En consecuencia, si apreciamos una disminución en los metros, nuestro primer paso deberá ser poner en conocimiento del vendedor tal circunstancia a la mayor brevedad posible (antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública). Esta comunicación deberá realizarse por conducto fehaciente (notarial o burofax con certificación de texto) y tiene por objeto intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una minoración en el precio si es el interés del comprador. Si este acuerdo no fuera posible pero usted está interesado en adquirir la vivienda, lo ideal será que en la propia escritura pública de compraventa se consignara la circunstancia de este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Sin embargo, es fácil que el vendedor no acceda a que se incorpore mención alguna a la escritura. En tal caso, intentaremos que nuestros derechos queden salvaguardados comunicando, también de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a verificar sin perjuicio de la reserva de acciones por el incumplimiento detectado.

- Suponiendo que nos encontremos ante una venta de vivienda ya construida, partiremos de dos supuestos:

a) Que la venta se verifique con expresión de la cabida de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (p.ej. X euros/m2). 
En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida dará derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.

b) Que la venta se verifique por un precio alzado. En tal caso, ante nuestra queja, la vendedora podría negarse a indemnizarnos con base en que la venta se realizó como cuerpo cierto, y no a razón de un tanto por metro.

El plazo para ejercitar estas acciones es de seis meses desde la fecha de la entrega.

9.3. ¿Si transcurrido más tiempo surgen problemas como grietas, humedades, que se levante el parqué, que no funcione la calefacción, etc., están obligados a repararlos inmediatamente o su arreglo es cosa mía por ser yo el propietario?Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):

- Durante diez años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc ...

- El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

9.4. Si se niegan a hacerlo, ¿qué puedo hacer?Previo examen y valoración por un perito, puede acudir a los Tribunales de Justicia. También puede acudir a los organismos públicos de defensa de los consumidores, que pueden incoar un expediente sancionador a la promotora.

9.5. ¿Durante cuántos años son responsables de los desperfectos que aparezcan?Como ya se ha dicho, en función de la naturaleza de los desperfectos se establecen plazos de garantía en la compra de viviendas de obra nueva (10, 3 y 1 año). Sin embargo, es importante saber que las acciones para exigir estas responsabilidades prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan existir entre comprador y vendedor con origen en el contrato de compraventa, cuyo plazo de prescripción es de quince años.

10.  Marcha atrás

10.1. Si horas o días después de firmar el contrato de arras lo pensase mejor y decidiese no seguir con la compra ¿me tienen que devolver mi dinero íntegramente o lo perderé?

Usted estará obligado a cumplir lo que diga su contrato, razón por la que resulta primordial una perfecta comprensión de los términos del mismo antes de firmarlo. Lo más habitual es que se suscriba un contrato de arras penitenciales. De modo que, en caso de desistir del compromiso, usted pierda la cantidad entregada en concepto de arras, pero no esté obligado a seguir adelante con la operación.

10.2. ¿Podría desistir de la compra recién hecha y exigir mi dinero y compensaciones por los daños y perjuicios ocasionados? ¿A cuánto ascenderían?

Todo dependerá de la entidad de la menor cabida detectada. En general, se tratará de una indemnización proporcional a la menor cabida. Si bien, habrá que tener también en cuenta el perjuicio real que ello pueda comportar para la habitabilidad y uso de la vivienda. Pensemos en un dormitorio en el que, por ejemplo, se haya reducido tanto el espacio que no pueda ser utilizado como tal, por no caber en él una cama.

Los perjuicios deberán ponderarse en cada caso en atención a las circunstancias concurrentes. Por ejemplo, si estamos ante una compra de vivienda en construcción y llevamos esperando la vivienda durante un tiempo, lasoscilaciones del mercado pueden haber hecho que, con el precio pactado, ya no podamos acceder a otra vivienda de similares características.

10.3. Si no quiero seguir con la compra, ya sea por problemas económicos o porque decida adquirir otra casa diferente, ¿me devolverán todo el dinero entregado o me penalizarán?

Entendemos que pueden exigirle el cumplimiento íntegro del contrato o una indemnización de daños y perjuicios cuyacuantificación puede, incluso, haberse previsto expresamente en el contrato. Por ejemplo, con la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.

De ahí, la importancia de comprender perfectamente el contenido las obligaciones que se asumen en virtud de los contratos antes de firmarlos.

10.4. ¿Existe la posibilidad de que si quisiese retirarme de la compra pueda yo vender mi casa antes de la firma ante notario a otra persona que esté interesada en adquirirla?

Para que usted pueda liberarse de su compromiso de compra y que sea otra persona quien adquiera la vivienda es necesario que tal sustitución sea consentida por el vendedor. Al margen de ello, técnicamente se estaría produciendo una transmisión de derechos con posibles repercusiones fiscales.

10.5. ¿El vendedor está obligado a aceptar a este nuevo comprador o me planteará problemas?

Tal y como ya hemos señalado, el vendedor no está obligado a aceptar el cambio en la persona del comprador ya que entraña un cambio en la persona del otro contratante que, en tanto que deudor, no puede verificarse sin el consentimiento del acreedor. Aun así, en la práctica es bastante frecuente que no haya problemas. En este caso, el vendedor no asume realmente los riesgos derivados de la solvencia del comprador.