Los mileuristas se lanzan a la inversión inmobiliaria gracias al ‘crowdfunding’

Tener un sueldo de mil euros al mes y ser inversor inmobiliario ya no está reñido. Las nuevas tecnologías y el llamado crowdfunding –anglicismo que se refiere a la recogida de fondos en masa- es la fórmula que está posibilitando el nacimiento de las nuevas plataformas digitales que reúnen a particulares con ingresos modestos para rehabilitar y poner en alquiler o vender viviendas. La tendencia, aunque embrionaria, empieza a ganar músculo: la primera iniciativa en España de estas características, Housers, ha conseguido sumar 6.089 pequeños inversores para financiar una treintena de proyectos y otras plataformas similares empiezan a hacerse un hueco en un negocio que comienza a renacer de sus cenizas tras la crisis.

El crowdfunding o micromecenazgo puede suponer un cambio significativo para la consecución de proyectos inmobiliarios: las denominadas “finanzas colaborativas” se abren paso en un sector donde el lucro hasta hace poco sólo estaba reservado a bancos, promotores, constructores, inmobiliarias y algunos ciudadanos con alto poder adquisitivo. El fundador de Consumo Colaborativo Albert Cañigueral considera que la tendencia es “una revolución financiera”, aunque reconoce que carece de “los vínculos sociales” que muchas de las iniciativas que se enmarcan en la economía colaborativa generan. La relación entre los usuarios de estas plataformas es puramente económica.
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Cómo funciona
Siguiendo con el ejemplo de Housers, el usuario entra en la web, se registra y proporciona a la plataforma una serie de documentación –como el documento nacional de identidad-, con la que una entidad de pago externa le abre una cuenta corriente donde podrá trasferir fondos. A partir de este momento el usuario ya tendrá acceso a su área privada, donde encontrará los proyectos seleccionados por la plataforma que precisan inversores e información relativa a cada uno de ellos, en los que consta la rentabilidad estimada así como los plazos en los que está previsto comprar, rehabilitar, alquilar o vender el inmueble o promoción inmobiliaria en cuestión. El usuario también cuenta con una herramienta big data que le permite comprobar los precios de tasación de otros inmuebles análogos y las rentas del alquiler que se pagan por ellos.

Entre las inversiones en curso que anuncia el portal en la actualidad, destaca el proyecto de dos viviendas a reformar en el barrio de El Raval de Barcelona con un objetivo de financiación de 354.700 euros y una previsión de revalorización neta de un 42% de la inversión en un máximo de cinco años. Hasta el momento la oferta ha recibido el apoyo de más de 140 compradores que han comprometido una cantidad superior a 82.000 euros. Otra de las oportunidades anunciadas es un local ya alquilado ubicado en el barrio Malasaña de Madrid con un precio de compra de 471.600 euros, de los cuales se han conseguido de momento cerca de 60.000 euros. Por último, destaca un plan en estudio consistente en la construcción de un edificio residencial compuesto de cuatro viviendas en el distrito madrileño de Tetuán para el que se necesita una inversión de 606.128 euros.

“Sólo escogemos proyectos rentables y seguros en zonas consolidadas”, explica el cofundador de Housers Álvaro Luna, que reconoce que los precios actuales de mercado –inferiores a los de hace una década atrás- en conjunción con el inicio del ciclo expansivo en el que está inmerso el sector hacen prever rentabilidades anuales brutas de entre el 5 y el 6% para el alquiler –y algo superior en el caso de la venta-. En este sentido la plataforma se decanta principalmente por viviendas ubicadas en las grandes capitales –como Madrid y Barcelona- y los barrios más céntricos, en los que la demanda de alquiler es alta. “El producto que más nos gusta es el que requiere de una gran rehabilitación, para darle un valor añadido y tiene que estar muy bien analizado y estructurado”, comenta Luna.

El usuario puede invertir a partir de 50 euros en cada uno de los proyectos seleccionados, una cuantía que se queda bloqueada en su cuenta corriente hasta que se completa el importe solicitado para llevar a cabo la transacción de compra, venta y rehabilitación. El dinero comprometido pasa a la cuenta de la sociedad limitada que gestiona el proyecto de la que el pequeño inversor pasa a ser socio accionista. Una vez el inmueble se alquile, el usuario de la plataforma recibirá mensualmente un dividendo proporcional a la cantidad invertida y un extra de dividendos por la plusvalía –en los casos en que el objetivo final de la operación sea la venta-.

Cada usuario puede invertir el dinero que desee hasta 3.000 euros, la cuantía máxima que un inversor no acreditado puede destinar a cada proyecto según la ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial. La norma también establece un límite de 10.000 euros por plataforma y usuario y obliga a las plataformas de equity crowdfunding –empresas que se financian a través de pequeños inversores que pasan a ser accionistas- a someterse a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado Valores (CNMV), donde estas plataformas están obligadas a darse de alta. Según fuentes de Housers, la compañía intermediaria actualmente está en trámites de conseguir la aprobación de este organismo estatal cuya función es proteger al inversor.

Posibles riesgos
Pero, ¿qué pasa si el proyecto no llega a materializarse? “El inversor recupera el dinero”, asegura Luna. Y en caso de que la operación se complique porque, por ejemplo, la vivienda tarde más tiempo de lo previsto en alquilarse o por problemas de morosidad, el cofundador de la plataforma comenta que “cada proyecto cuenta con un colchón para imprevistos de un 4,5% de la inversión total”. No obstante, Luna reconoce que “toda inversión tiene un riesgo”, pero argumenta que cada operación propuesta está “muy bien escogida”, que siempre hay un bien inmueble que la respalda y que el público en general conoce mejor este sector “que el de las preferentes o los fondos de inversión”. Además, a diferencia de éstos o las Sociedades Anónimas de Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), el usuario “escoge directamente el proyecto en el que quiere invertir”.

Para el profesor de Economía y director del Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona (UB), Gonzalo Bernardos, el riesgo de este tipo de inversión es “muy elevado”, ya que se basa en “una cuestión de confianza en la compañía”. A esto se añade el hecho de que la plataforma de crowdfunding “no puede garantizar la rentabilidad que promete”. Por estos motivos aconseja “cautela” a los posibles inversores, pero también reconoce que en la actual coyuntura por la que atraviesa el sector inmobiliario las rentabilidades son “buenas”.

Por el contrario, el experto en crowdfunding y economía colaborativa Albert Cañigueral alaba “el ejercicio de trasparencia particular, a diferencia de la banca”, que llevan a cabo este tipo de plataformas, en las que se detalla hacia qué se destina el dinero de los inversores y cuál es su retorno. “Como inversor yo buscaría siempre este nivel extra de trasparencia”, afirma.

Otras ventajas e inconvenientes
El experto en productos financieros y de inversión Julián García, de HelpMyCash.com, a continuación enumera los pros y contras delcrowdfunding inmobiliario tomando como ejemplo la plataforma Housers:

Ventajas

• 1.Puedes diversificar en distintas inversiones con cantidades pequeñas
• 2.Está gestionado por expertos en el sector inmobiliario
• 3.Al disponer de dos fuentes de beneficios, nunca perderás todo ya que siempre quedará el bien subyacente.
• 4.El capital necesario para invertir es inferior que el empleado para comprar una vivienda.
• 5.Buena opción para el pequeño ahorrador que no cuenta con suficientes fondos para invertir en el mercado inmobiliario o que no posea grandes conocimientos de este mercado.
• 6.Más rentabilidad que invertir en depósitos o fondos de inversión a renta fija o mixta.
• 7.Trasparencia e información sobre el inmueble.

Inconvenientes

• 1. La rentabilidad es inferior que invertir en vivienda directamente. En Housers es del 6,86% bruta [3,35% neta, según la compañía], pero es orientativa, dependerá de cada inmueble y a este porcentaje hay que restarle la comisión por reparto de beneficios y la retención fiscal.
• 2. Variabilidad de la rentabilidad: diferencia entre la rentabilidad que se oferta y la que se puede obtener en función de la evolución del mercado ( no es lo mismo un mercado al alza que a la baja). Housers suele ser bastante optimista.
• 3. Aunque compras un inmueble, no tienes voz ni voto en las decisiones de la vivienda (no decides sobre remodelación, no asistes a reunión de vecinos, por ejemplo) Este punto también es una ventaja, puesto que no tienes que hacerte cargo de los gastos de remodelación.
• 4. No tienen tantas ventajas fiscales como las socimis, o un particular que alquila su inmueble y obtiene una bonificación del IRPF del 60 %.
• 5. Puede ser interpretada por Hacienda como sociedad patrimonial a la que no se les aplica el régimen más ventajoso de entidades de reducida dimensión.
• 6. Mantener una inversión a largo plazo porque todavía no existe un mercado donde vender las participaciones.
• 7. No hay Fondo de Garantía detrás.

Otras iniciativas
También existe la posibilidad de financiar exclusivamente proyectos de promotores inmobiliarios. Una variante de micromecenazgo que recibe el nombre de crowdlending y en la que se enmarca la iniciativa de Crowd Estates. La plataforma se dedica a valorar promociones inmobiliarias atractivas para exponerlas a su comunidad on line de inversores, gestiona la recogida de capital y supervisa la evolución de los proyectos. A través del concepto “precio de ticket” se establece un mínimo para participar entre 500 y 1.000 euros.

El referente español en este tipo de micromecenazgo es Inveslar, con sede actualmente en L’Escala (Alt Empordà) y pronto también en la ciudad de Barcelona. La empresa reúne fondos de inversores con un ticket mínimo de 100 euros para proyectos de promotores inmobiliarios cuyo destino sea el alquiler y de a partir de 3.000 euros en el caso de propiedades para la venta. Este último tipo de operación tiene “un mayor riesgo que el alquiler, pero también más rentabilidad”, explica Didac Figueras, cofundador de la iniciativa. Inveslar es la primera compañía de crowdlending en el Estado español que ha conseguido vender un chalet. La casa, construida completamente en una fábrica, está situada en la cala Montgó, en plena Costa Brava.

Diferente es el caso de la empresa InvesReal, una plataforma que ofrece la posibilidad de invertir en socimis. En la actualidad anuncia en su página web la participación en una sociedad que invierte 50 millones de euros en edificios céntricos de Madrid y Barcelona para la actualización de sus alquileres, reforma de pisos y su posterior venta.

Fuentes de la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE) han señalado a La Vanguardia que la fórmula del crowdfunding aplicado a este ámbito en España todavía es “muy incipiente” y piden una mayor regulación con el objetivo de dar más seguridad al pequeño inversor. Otra de las trabas que existen, según la asociación de promotores, es el hecho de que la mayoría de las promociones inmobiliarias requieren una gran inversión. Sin embargo, la ley que regula este tipo de operaciones limita sólo a dos millones de euros la financiación máxima que pueden recibir las empresas procedente de inversores no acreditados a través de este sistema de micromecenazgo.

Un rascacielos ‘crowdfunded’
El referente a nivel mundial de lo que se puede llegar a conseguir a través del micromecenazgo aplicado al sector inmobiliario es el colombiano Rodrigo Niño, creador de la plataforma Prodigy Network. La compañía ha liderado proyectos que se financian con aportaciones individuales, como la construcción del edificio más alto de Colombia, BD Bacatá, y un edificio de apartamentos de 23 plantas en Manhattan. La inversión mínima para participar en el primer proyecto era de 20.000 dólares y, la del segundo, 250.000 dólares.



​http://www.lavanguardia.com/vida/20160712/403143783980/crowdfunding-inmobiliario-housers.html