Los nuevos promotores. Pulso a la crisis.

Que hay compradores cumplidores, ahorradores y con necesidad de una vivienda, y que el suelo -aún caro- se encuentra con facilidad y más barato, son axiomas de un sector diezmado cuyo escollo esencial es que el crédito promotor se ha mudado al reino de la nada. Sin embargo, como si de guerreros galos se trataran, algunos promotores desafían las leyes del mercado y siguen construyendo. ¿Cómo? Asegurándose los compradores y, en cooperativa, compartiendo el riesgo con los bancos que, milagrosamente, han confiado en ellos.

"Sólo la crisis ha hecho viable nuestro proyecto", afirma Javier Menéndez,responsable de San Babilés, una promoción de 19 unifamiliares valorados en 380.000 euros, que crecen en el desarrollo de 'El Pastel', en Boadilla del Monte. No lo tuvieron nada fácil. "Nuestros precios estaban muy por debajo del mercado y presentábamos una lista de compradores muy solventes, todos con estudios superiores, incluso cinco de ellos empleados del Banco Santander, pero aún así estuvimos seis meses hasta conseguir la financiación", explica, mientras revive la desesperación e impotencia que vivieron durante el primer semestre de 2010.

"Hace unos años este tipo de promociones no interesaba a los promotores, porque tenían un 30% o un 33% de margen asegurado que con los años iba incluso subiendo", explica, por lo que estos proyectos, donde sólo se gana lo corresponidente a la gestión nunca han les atrajeron.

Tras visitar hasta 40 entidades financieras, la Caja Rural de Toledo estudió uno a uno la solvencia -el CIRBE, el historial crediticio personal, incluido- de los jóvenes les propuso una fórmula cuando menos singular: concederles 19 hipotecas individuales para sufragar la compra del suelo -financiado en un 65%- y la construcción, de forma que, en la fase de suelo, cada propietario debía aportar una cantidad mayor de recursos propios (hasta un total de 72.000 euros) que el 20% que fijaba la hipoteca, y, una vez pagado el solar, la entidad va liberando el resto de las cantidades de la hipoteca al ritmo de las certificaciones de obra hasta su conclusión, de manera que, al final y, los propietarios ven compensado su fuerte desembolso inicial con capital prestado hasta una proporción de 80%-20%.

Tras las vicisitudes financieras, los socios optaron también por contratar directamente a los trabajadores de la obra (siete personas) y que uno de ellos, Menéndez, se encargara de coordinar el trabajo. "Lo difícil fue que  las subcontratas se fiaran de nosotros cuando no había nada construido. Ahora es más fácil". Más aún, Menéndez ya proyecta una nueva promoción en un solar de 6.800 metros de al lado porque, como dice, "hay gente deseando comprar".

También en Boadilla, en el desarrollo de Valenoso, a un kilómetro escaso de la grúa amarilla de San Babilés, están las tres hectáreas listas para construir de la cooperativa Jardín de Europa, un proyecto sin tanta complejidad pero con las mismas pautas: suelo y compradores con posibles primero, financiación después.

"La especulación ya no funciona y ahora sólo queda el promotor que hace bien las cosas y construye para los adjudicatarios finales", explica Javier Parro, responsable de ND Viviendas, que gestiona la cooperativa. Como ya tiene los compradores, también sabe qué viviendas necesitan. De hecho, algunas de las 300 viviendas libres de la comunidad tendrán seis habitaciones. El proyecto tiene 600 candidatos y, finalmente, será el banco quien decida quién se hará con las viviendas.

Las cooperativas no tienen ánimo de lucro ni, por tanto, el componente especulativo que ha movido el mercado en los últimos 10 años, "por lo que es un modelo muy propicio para estos momentos", explica Parro, que también dispone de suelo en Valdebebas para viviendas en cooperativa. "La crisis está corrigiendo errores graves que se había cometido en el pasado", concluye.