Vivienda: siete indicadores a seguir

Aunque la niebla y el ruido a menudo entorpezcan el análisis de la situación inmobiliaria real en España, quizás deberíamos prestar atención a los siguientes indicadores, que podrían ofrecernos señales adelantadas de la tendencia de la actividad inmobiliaria residencial.

En primer lugar, el inventario de vivienda nueva terminada: es posible que comience a descender este año. Siendo muy complejo su cálculo con precisión -las viviendas sin vender no son un almacén de materias primas ni un valor cotizado, líquido y de información simétrica- es esencial disponer de herramientas que proporcionen el inventario disponible, la oferta completa, tanto de vuelo como de suelo, por municipio, conociendo el nivel de ventas y la tendencia de los precios de cierre en cada zona, barrio o distrito, diferenciados por tipología. La macroeconomía no suele funcionar en un mercado local como es el de la vivienda. De nada sirve manejar "grandes" cifras. 

En segundo lugar, es posible que si el nivel de empleo no se deteriora aún más, este año asistamos a una recuperación de la actividad inmobiliaria, independientemente de que la tendencia de los precios siga siendo bajista. No sólo es compatible (recuperación de actividad y precios bajando) sino que además sería deseable. Estamos -de media- a nivel de precios del año 2003, y en determinadas zonas la demanda embalsada puede comenzar a tomar decisiones.

Como tercer indicador a observar, es más que probable que las entidades financieras eleven los márgenes a las nuevas hipotecas o la renegociación de las existentes, trasladando el incremento de los costes de financiación a sus clientes. Mientras el riesgo país cotice en el entorno de los 200 puntos básicos, da la impresión de que las hipotecas a Euribor + 0,5% serán historia. Un incremento de márgenes haría descender de forma proporcional el precio medio de la vivienda.

Cuarto: el Euribor está a niveles moderadamente bajos, pero en 2010 ya ha aumentado un 20%. La tendencia parece ser continuista a la vista de la evolución de la inflación, especialmente en determinados países europeos, entre ellos España. Un incremento de los tipos, como ya se ha anunciado, presionaría a la baja el precio medio de la vivienda y viceversa.

Como quinto indicador, reseñar que a lo largo de los últimos  doces meses de estadística, mientras el número de transacciones de vivienda nueva ha descendido un 20%, el número de transacciones de vivienda de segunda mano ha aumentado un 30%. Éste último indicador va normalmente adelantado con respecto al anterior, lo que puede ser una señal de la recuperación de la actividad en vivienda nueva, si bien las cifras pueden estar influidas por daciones en pago y adjudicaciones, que en muchas estadísticas no se identifican de forma separada. (Hay que tener en cuenta que a lo largo de 2010 se produjeron 250.000 ejecuciones hipotecarias, como consecuencia del incremento de la morosidad, que a medio plazo son viviendas que volverán al mercado, provocando en determinadas zonas que repunte la actividad y que los valores puedan bajar en caso de exceso de oferta.)

Como sexto indicador, las fusiones de entidades financieras y los requerimientos de capital pueden afectar a la velocidad de salida por parte de la entidades, y por tanto, influir decisivamente en el precio en determinados mercados. Si bien la ponderación del riesgo hipotecario es menor que la de los préstamos sin garantía real (personales, consumo, tarjetas de crédito, PYME), lo cierto es que su volumen es tan relevante que podría ser determinante en algunas localidades. Una vez más, es necesario segmentar y conocer el mercado, a nivel local.

Y por último, el séptimo punto, y que se antoja esencial: una mejor legislación y una mayor dotación de recursos  por parte de la Administración en la labor de ejecución de sentencias de desahucios de alquileres, trasladando al mercado un incremento de confianza en la seguridad jurídica, lo que generaría interés de compra de bolsas de vivienda en alquiler por parte de inversores institucionales (mercado casi inexistente hoy) aliviando así el inventario existente en las zonas donde exista demanda de alquileres. España tiene un 83% de vivienda en propiedad frente al 60% media de Europa. Es evidente que hay una gran oportunidad: el alquiler es parte de la solución.

Seguramente hay más claves, pero la evolución de estos siete indicadores puede ser decisiva de cara a una recuperación de la actividad inmobiliaria que sería compatible, insisto, con un descenso de los precios observados de vivienda, adaptándose ésta progresivamente al momento del ciclo económico del que estamos siendo testigos.

http://www.expansion.com/blogs/aceytuno/2011/03/20/vivienda-siete-indicadores-a-seguir.html